나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [7] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 159,000,000원

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 토지

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층305호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8)

용도: 도시형생활주택

토지면적: 12.51㎡ (약 3.78평)

토지지분: 12.51㎡ (약 3.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 평탄한 세장형의 토지이며 근린생활시설 및 공동주택 건부지입니다.

인접 도로상태: 북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

1.2. 2.건물

건물면적: 21.93㎡ (약 6.63평)

건물지분: 21.93㎡ (약 6.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 3층 305호입니다.

이용상태: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정평가액

감정가: 159,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치합니다. 부근은 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성된 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역 및 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와 인접하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m) 접합 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리인 하나은행 근저당(2017.02.21.)보다 후순위의 임차권, 임의경매, 가압류 등이 등기되어 있으며, 해당 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 1,627,343,989원입니다.

3.2. 등기부현황

말소기준권리: 을1. 하나은행 근저당 (2017.02.21. 접수, 1,500,000,000원)

기타 권리: 소유권보존(임명석), 소유권이전(최민욱), 주택임차권(성원기), 임의경매(하나은행), 가압류(메리츠캐피탈) 등.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1.임차인 성원기 (1차)

보증금: 115,500,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2021-02-24

확정일자: 2021-01-22

배당신고일자: 2025-09-11

대항력: 없음

3.3. 2.임차인 성원기 (2차, 1차 보증금 증액분 14,500,000원 포함)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-24

확정일자: 2021-01-22

배당신고일자: 2025-09-11

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 (없음)

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 수원시청 인근의 상업지대에 위치하여 각종 근린생활시설, 오피스텔, 유흥시설 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 상업지구 특성

수원시청역을 중심으로 한 역세권 지역으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 도시형생활주택으로서 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청 및 관련 관공서, 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설을 도보 또는 차량으로 이용하기 편리한 위치입니다.

5.2. 주거환경

상업지구 내에 위치하나, 도시형생활주택으로 분류되어 있어 주거 환경 또한 갖추고 있습니다. 다만, 주변 유흥시설 등과의 혼재 가능성은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나, 현황은 방 1개 또는 방 2개로 구분되어 있는 구조인 것으로 확인되었습니다. 이는 실제 이용과는 다를 수 있으나, 건축법상 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

일부 임대 중인 것으로 확인되었으나, 대부분 폐문부재로 정확한 임대차 관계 파악에 어려움이 있었습니다. 다만, 상기 임차인 성원기는 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

6.3. 채무 총액

등기부상 채무 총액은 1,627,343,989원으로 높게 설정되어 있습니다. 이는 본 건물이 포함된 공동 담보 대출 등 규모가 큰 채무로 추정되며, 채권자(주OOOOOOOO)에 의한 임의경매로 진행되고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 인근 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통환경과 생활편의시설을 갖추고 있습니다. 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 소형 면적으로 1인 가구 또는 젊은 층에게 적합한 물건입니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 감정가(159,000,000원)와 최근 유사 물건 실거래가(약 72,000,000원, 17.59㎡ 기준) 간 시세 차이가 있어, 입찰 시 면밀한 시세 조사와 함께 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청역 초역세권, 중심상업지역 내 위치

* 양호한 교통: 대중교통 및 차량 접근성 우수

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리 소멸 예정

* 소형 면적: 1인 가구 수요 및 투자 용이성

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 사례(2025년 12월 24일, 17.59㎡, 72,000,000원)를 고려할 때, 본건(21.93㎡)의 면적 대비 환산 시세는 약 89,757,536원 수준으로 추정됩니다.

건축 연도, 층수, 주변 개발 호재 등을 감안하여 약 10~20%의 시세 상승분을 반영하고, 감정가 대비 약 30% 할인된 가격을 고려할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원으로 산정됩니다.

입찰 시에는 최종 시세 변동 추이 및 경쟁 입찰 상황을 면밀히 파악하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.