나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 162,000,000원

토지면적: 15.15㎡ (약 4.58평)

건물면적: 26.56㎡ (약 8.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 수인분당선 수원시청역, 버스정류장, 간선도로가 위치하여 제반 교통 상황이 양호합니다.

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 건물 및 토지 정보

본 건물은 2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 3층 301호입니다.

외벽은 외장석재 마감, 내벽은 벽지마감 및 타일 붙임, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

기호(1,2)는 사무소로 이용되고 있으며, 기호(3~18)는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장, 도시가스보일러 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 평탄한 세장형으로 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 소로2류 접합, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

공부상 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나, 현황은 방 1개 또는 방 2개로 구분되어 있는 구조로 확인됩니다. (건물개황도 참고)

4. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자 2017-02-21)

임차인 현황:

* 김동한

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-18

확정일자: 2021-04-20

배당신고일자: 2025-05-19

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 10,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김동한은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

총 등기부채권액: 1,656,843,989원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

5. 상권분석 및 생활정보

본건이 소재한 인계동 지역은 수원시청을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

수원시청역(수인분당선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근성이 좋고, 인근에 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역은 젊은층 및 직장인 수요가 많은 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 정보 기반):

- I'MHOME (2015년식, 17.59㎡, 2025년 12월 거래, 72,000,000원): ㎡당 약 4,093,235원 (평당 약 13,533,834원)

- 인계파크빌103동 (2015년식, 71.18㎡, 2026년 7월 거래, 290,000,000원): ㎡당 약 4,073,482원 (평당 약 13,463,324원)

- 본건 감정가 (2017년식, 26.56㎡): ㎡당 약 6,099,397원 (평당 약 20,224,719원)

- 분석: 최근 실거래가 대비 본건의 감정가는 ㎡당 및 평당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 본건은 도시형생활주택으로 신축 연식(2017년)이 상대적으로 최신이며, 입지가 우수하여 비교적 높은 가치가 반영된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 내부 이용 상태가 공부상 현황과 다소 차이가 있습니다. (원룸형 vs 방 1~2개) 이는 향후 활용에 따른 고려가 필요할 수 있습니다.

일부 호실이 임대 중이나 폐문부재로 임대 관계를 정확히 파악하지 못했습니다. (단, 본건의 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 변수가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근의 우수한 입지에 위치한 신축급 도시형생활주택입니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 발달하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적으며, 매각으로 인한 권리 소멸도 명확합니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 평가된 점을 감안하여 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 건물 내부 구조 변경에 대한 부분도 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

수원시청역 역세권의 뛰어난 입지

비교적 신축(2017년식)으로 관리 상태 양호 예상

도시형생활주택으로 소형 주거 수요층에게 인기

임차인의 대항력 부재로 인한 명도 부담 적음

주변 상업 및 행정 인프라 발달로 인한 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 162,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가를 분석한 결과, ㎡당 약 400만원대 초반의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 면적(26.56㎡)에 유사 시세를 적용할 경우 약 108,000,000원 수준으로 산출됩니다.

그러나 본건은 도시형생활주택으로 신축 연식이 최신이고 입지가 뛰어나 감정가와 실거래가 사이에서 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점, 명도 용이성을 고려했을 때, 감정가의 75~85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이로 판단됩니다.

본건의 경우, 최종 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.