나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55948 [2] 경기도 용인시 수지구 상현동 1117 광교스타천 7층702호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""상현역"" 북서측에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설,업무시설 등으로 이루어진 상가지대로 주위환경 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건물 내 제7층 제701호, 제702호로서,
외벽: 화강석, 드라이비트 등 마감,
내벽: 벽지 등 내부 인테리어 마감,
창호: 카라알루미늄새시 창호임.

이용상태

기호1,2 공히 독서실(내부 칸막이 되어 있음)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비 및 급배수설비, 화재경보기 및 옥내소화전 스프링클러설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평지로, 세장형의 토지이며, 현황 ""근생 및 업무시설, 교육연구시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-10-27)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건기호1,2는 구분없이 일단의 독서실로 이용중이나, 이를 집합건물관리법상의
구분건물로서의 요건(독립성)을 갖추지 못한다고 하기는 어렵다고 판단됩니다.
건축물대장상의 현황도에 7층 전체내의 위치와 크기등이 명시되어 있고, 이 도면에는
701호 출입문,702호 출입문등이 표시되어 있고, 701호와 702호를 구분하는 벽체표시도
되어 있으므로, 별도사용을 하려면 이 현돵도에 의거하여 복원가능하고 비용 또한
미미할 것으로 사료됩니다.
본건들은 독립적인 사용을 염두에 두고 설계되었고, 각각의 전유면적과 대지권이 있고,
이에 따라 분양되었거나 매매된 것이므로, 지금의 통합사용(독립성 상실)은 일시적인
것으로 판단됩니다.

3.본건은 외부관찰, 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여
평가하였고, 내부구조변경에 따른 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로,
경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

4.본건은 기호1,2 모두 독서실로 이용중입니다. 내부는 칸막이시설 등 인테리어가 설비되어
있으며, 이 설비는 그 소유자를 알 수가 없는 등으로 평가에서 제외하였습니다.
경매참가시 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55948 (2)

소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 1117 광교스타천 7층702호

건물명: 광교스타천

용도: 근린상가 (건축물대장상 복합 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설/업무시설/교육연구시설)

감정가: 556,000,000원

1.2. 부동산 정보

토지면적: 32.06㎡ (약 9.69평)

토지지분: 32.06㎡ (약 9.69평)

건물면적: 125.77㎡ (약 38.05평)

건물지분: 125.77㎡ (약 38.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사 (임의경매 신청 채권자)

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 1117번지, 광교스타천 7층702호에 위치합니다. "상현역" 북서측 인근에 자리하며, 주변은 대규모 아파트단지를 배후지로 하고 있어 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집한 상가지대를 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역(상현역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기상 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 10월 26일 접수된 국민은행 근저당권(480,000,000원)입니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,656,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 : 강민정

* 보증금 : 70,000,000원

* 차임 : 3,600,000원

* 전입일자(사업일자) : 2019-10-23

* 확정일자 : (없음)

* 배당신고일자 : (없음)

* 대항력 : 없음

* 비고 : 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등기 등이 경과하였으나, 말소기준권리 이하 모든 등기는 경매로 인해 소멸됩니다. 본건 임의경매는 유케이제십차유동화전문유한회사가 신청하였습니다 (2025-05-15 접수).

4. 상권분석

4.1. 배후 수요 및 상권 특성

주변 대규모 아파트 단지로부터 안정적인 근린생활시설 수요를 확보할 수 있습니다. 상현역 인근의 형성된 상가지대로, 유동인구와 고정수요가 모두 존재하는 지역입니다.

4.2. 업종 및 건물 이용 현황

본건은 현재 독서실로 이용 중입니다. 건물 자체는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 등 다양한 용도로 활용 가능합니다. 건물은 철근 콘크리트 구조의 9층 건물 중 7층에 위치하며, 외벽은 화강석, 드라이비트 등으로 마감되었습니다.

4.3. 건물 내부 특이사항

본건 701호와 702호는 현재 구분 없이 하나의 독서실로 이용 중이나, 집합건물로서 독립적인 사용 및 복원이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 칸막이 등 인테리어 설비는 소유자가 불명확하여 평가에서 제외되었으므로, 경매 참가 시 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

상현역이 도보로 이용 가능한 거리에 있으며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 편의 및 교육 환경

주변 아파트 단지 및 상가 내 편의시설을 이용할 수 있습니다. 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 설립 관련 제한이 있을 수 있으며, 자세한 사항은 용인교육지원청에 별도 문의가 필요합니다.

5.3. 건물 설비

건물 내 공동위생, 급배수, 화재경보기, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 설비 및 하자 가능성

현재 독서실로 운영 중인 내부 칸막이 등 인테리어 설비는 소유자 불명으로 인해 평가에서 제외되었습니다. 경매 취득 후 원상복구 또는 별도 인테리어 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 상태에 대한 구체적인 확인이 어려워 내부 구조 변경에 따른 예상치 못한 하자 발생 가능성도 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 및 이용 제한

임대차 관계는 현재 미상입니다. 다만, 확인된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다. 토지이용계획상 비행안전제3구역(전술) 등 군사시설 보호구역 지정은 건축 또는 개발 행위에 제한을 줄 수 있는 사항이므로, 정확한 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동, 상현역 초역세권에 위치한 근린상가 건물입니다. 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 안정적인 임대 수익과 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있는 입지입니다. 양호한 교통 여건은 분명한 장점입니다. 권리관계는 법적으로 모두 소멸될 예정이어서 안전합니다. 다만, 현재 통합 운영 중인 내부 공간의 분리 가능성, 내부 인테리어 설비 관련 문제, 그리고 일부 토지 이용 제한 사항 등은 경매 참가 전 반드시 면밀히 검토하고 신중하게 판단해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 상현역 바로 인근에 위치하여 높은 접근성과 상징성을 보유하고 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지가 고정적인 고객층을 제공합니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 등 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

* 구분등기 건물: 701호와 702호 각각 독립적인 사용 및 관리가 가능하여, 향후 분할 매각 등 유연한 자산 운용이 가능합니다.

* 유동화 물건: 채권 매각을 통한 취득으로, 잠재적인 추가 수익 확보 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원입니다. 감정가는 556,000,000원입니다.

본 건은 인수되는 권리가 없고 감정가가 제시되어 있으므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 내부 상태, 예상 수리비, 공실 리스크, 명도 관련 비용, 그리고 해당 지역의 실제 임대료 수준 등을 종합적으로 고려하여 실질적인 투자 수익률을 계산한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.