나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5908 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 961-9 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "답십리초등교" 남동측 인근에 위치함.
부근은 상업용 및 업무용건물·주상용건물·근린생활시설·금융기관·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철5호선 "답십리역·장한평역"까지 도보로 각각 약4-5분
및 약10-12분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골스레이트지붕 5층건내 제1층 제121호로서,
외벽은 외장타일붙임 마감 등
내벽은 시멘트몰탈위 페인팅 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

본건은 판매시설(상호: 고아사)로서 타인소유로 탐문되는 인접호수(제120호)와 내부경계
벽체구분없이 일괄로 이용중임(후첨 "사진용지" 참조)

설비내역

공용 위생설비 및 급·배수설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로서, 귀 제시목록상 자동차부품상 점포 및 사무실 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16)(장안평일대), 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01)<건축
법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m
(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 판매시설(상점)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5908 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 961-9 (도로명: 서울특별시 동대문구 고미술로 99)

건물용도: 판매시설

감정평가액: 195,000,000원

토지 면적: 3012.00㎡ (약 911.12평)

건물 면적: 10504.45㎡ (약 3177.55평) (건축물대장 표제부 기준)

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO (본 경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "답십리초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 상업용, 업무용, 주상복합, 근린생활시설, 금융기관, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 버스정류장: 도보 약 4-5분 소요됩니다.

* 지하철 5호선 "답십리역" 및 "장한평역"까지 도보 약 10-12분 소요됩니다.

* 도로: 차량 출입이 가능한 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 1월 7일자 근저당권 (을11, 채권자: 이다연, 채권액: 100,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 가압류 (갑6): 서울보증보험 주식회사 (2021.05.20.)

* 근저당 (을12): 송정하 (2022.12.28.)

* 압류 (갑9): 서초구 (2023.07.28.)

* 임의경매 (갑10): 이다연 (2024.01.11.) (본건 경매 개시 결정)

* 인수 또는 말소 여부 불확실 권리:

* 소유권이전청구권가등기 (갑5): 2020년 1월 7일 접수, 채권자: 이다연 (매매예약). 이 권리는 말소기준권리와 동일한 날짜에 접수되었으며, 등기부등본상 "말소: -"로 표기되어 있어 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 해당 가등기의 법적 효력 및 인수 여부를 반드시 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 특이사항: 인수할 보증금이 없으므로 인도명령 대상이 될 수 있습니다. 다만, 해당 임차인의 점유 및 법적 지위는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 총 권리 분석 요약:

* 등기부상 총 채권액 합계는 175,520,033원으로 확인됩니다. 이는 경매 신청 채권자의 채권액을 포함한 등기된 모든 채무의 합계이며, 실제 매각 과정에서 인수 또는 소멸되는 권리와는 차이가 있을 수 있습니다.

* "중복사건" 표기는 본건 외 유사한 경매 사건이 존재하거나 진행되었음을 의미할 수 있으며, 이러한 상황은 경매 진행 및 결과에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울 동대문구 답십리동의 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역에 위치하여 일정한 유동인구가 확보되는 상권으로 판단됩니다.

* "장안평일대" 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 인근에 초등학교, 지하철역 등 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 접근성이 우수하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다.

* 판매시설로서 자동차 부품 상점 및 사무실 등으로 이용되어 왔으며, "고아사"라는 상호로 운영된 이력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 역세권(도보 약 10-12분)에 위치하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 금융기관, 교육기관(답십리초등학교), 공원 등이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 주거 환경: 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 분포한 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용 현황: 본 건은 판매시설로서, 현장 조사 당시 별도의 호수 표시가 없었으며 타인 소유의 인접 호수(제120호)와 내부 경계 구분 없이 일괄 이용 중이고, 인접 호수를 통해 출입하는 것으로 탐문되었습니다. 이는 내부 구조 및 이용에 대한 복잡성을 야기할 수 있으며, 낙찰 후 원상 복구 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 실사를 통해 이용 현황을 명확히 파악해야 합니다.

* 소유권이전청구권가등기: 말소기준권리와 동일한 접수일자(2020.01.07.)에 접수된 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰 후 소유권 이전과 관련된 법적 분쟁이나 추가적인 금전 지출을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 건축물 정보: 1980년 4월 30일에 사용 승인된 건물로, 건축 연도가 오래되어 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: "중복사건" 표기는 법원 경매 절차의 복잡성을 시사하며, 진행 상황이나 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 동대문구의 주요 역세권에 위치한 판매시설로서, 토지와 건물을 일괄 매각받아 활용도를 높일 수 있다는 장점을 가지고 있습니다.

* 하지만, 인접 호수와의 내부 통합 이용 상태, 말소되지 않고 인수될 가능성이 높은 소유권이전청구권가등기 등 권리 및 현황상의 복잡한 이슈가 존재합니다.

* 따라서 입찰 전, 철저한 권리 분석을 통해 가등기의 인수 여부를 명확히 확인하고, 현장 실사를 통해 건물의 실제 이용 현황과 구조를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

* 이러한 복잡성으로 인해 본 건에 대한 입찰은 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 양호하며, 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로 잠재 수요가 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 복합적인 용도로 활용할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 지역 개발 잠재력: "장안평일대" 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 존재합니다.

* 판매시설로서의 기본 기능: 해당 용도로 사용된 이력이 있으며, 적절한 리모델링 또는 활용 방안 모색 시 사업성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 195,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로, 이는 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

* 다만, 권리분석 결과 인수될 가능성이 높은 소유권이전청구권가등기(매매예약)와 내부 이용 현황상의 문제점을 고려할 때, 이러한 리스크를 반영하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적으로 이러한 권리 및 현황상의 복잡성이 있는 물건의 경우, 감정평가액의 70~90% 수준에서 입찰이 고려될 수 있으나, 이는 시장 상황, 주변 시세, 물건의 희소성, 그리고 해당 리스크를 해소하기 위한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 정확한 최적 입찰가 산정은 관련 전문가와 상의하고, 심도 있는 현장 조사를 바탕으로 이루어져야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 최저 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.