나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7054 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 36-22 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2024.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "고등동 오거리" 북동측 인근에 위치하며 부근은
주택 및 상가 혼용지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설
,관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지 조성한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경동유치원(수원교
육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 건물로서,(사용승인일 2020.03.20)

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임, 내부인테리 마감.
창 호 : 알루미늄샷심 및 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다가구주택 및 제1,2종 근린생활시설로 이용중임.(후면"건물개황도"참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기 등임.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 참고

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 조사일 현재 본건 건물중 5층 502호 부분에 건축물대장 건축물 현황도 및 평가전례상
다락이 소재하나 이는 502호가 내부계단을 이용하여 점유 사용중인것으로 조사됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경7054 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 36-22번지

* 용도: 근린주택 (다가구주택 및 근린생활시설)

* 감정가: 1,883,484,000원 (18억 8348만 4천원)

* 토지면적: 240.00㎡ (약 72.6평)

* 건물면적: 592.56㎡ (약 179.2평)

* 건물 제시외면적: 17.60㎡ (약 5.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서수원신용협동조합

* 특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 사용승인일: 2020년 3월 20일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "고등동 오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 상가 혼용지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 상대보호구역(경동유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

- 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

- 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

- 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을1 근저당권 (안양저축은행, 2019.04.22, 575,000,000원) 및 건물 등기부상 을1 근저당권 (안양저축은행, 2020.03.26, 575,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 김 )

보증금: 177,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2020-04-02. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 김 )

보증금: 185,500,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-04-02, 확정: 2022-03-17. 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 8,500,000원)

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 백 )

보증금: 190,000,000원, 차임: 100,000원, 전입/확정: 2022-05-17. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 손 )

보증금: 160,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2020-04-07. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 손 )

보증금: 168,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-04-07, 확정: 2022-03-30. 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 8,000,000원)

* 임차인: 임

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2024-04-24. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 정 )

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2020-04-06. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 정 )

보증금: 84,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-04-06, 확정: 2022-04-08. 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 4,000,000원)

* 임차인: 제

보증금: 5,000,000원, 차임: 660,000원, 전입: 2023-12-20. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 손 )

보증금: 250,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-09-14, 확정: 2020-08-14. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 손 )

보증금: 262,500,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-09-14, 확정: 2022-08-12. 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 12,500,000원)

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 유 )

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2022-07-18, 확정: 2022-06-20. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 한 )

보증금: 180,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-04-03, 확정: 2020-02-18. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 한 )

보증금: 189,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-04-03, 확정: 2022-04-20. 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 9,000,000원)

* 총 인수 보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 수원시 팔달구 고등동의 주택 및 상가 혼용지대에 위치하여, 다양한 주거 형태(아파트, 단독주택, 다세대주택)와 상업 시설, 공공기관 등이 혼재되어 있습니다. 이는 안정적인 배후 수요와 함께 지역 내에서의 활발한 상업 활동을 기대할 수 있는 입지 조건을 제공합니다.

* 상업 및 유동인구: 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, "고등동 오거리" 인근 지역 특성상 주민 및 유동인구가 꾸준히 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 역시 인근 버스정류장을 통해 편리하게 이용 가능합니다.

* 교육: 주변에 상대보호구역으로 지정된 경동유치원이 있어, 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 학교가 인근에 소재한다는 점은 지역 내 주거 선호도를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 관공서, 공원 등이 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 비행안전구역: 본건은 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 군사 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 17.60㎡(약 5.3평)의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 부분에 대한 법적 문제나 추가 비용 발생 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

* 임대 관계: 일부 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자 발생이나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 명시된 임차인들은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 3월에 사용 승인된 신축 근린주택으로, 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 수원시 팔달구 고등동의 주택 및 상가 혼용지대에 위치하여 주거 및 상업적 가치를 동시에 지니고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 비행안전구역 지정, 제시외 건물 존재, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 준공된 신축 건물로, 내구성이 우수하며 최근 트렌드를 반영한 설계 및 시설을 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도: 다가구주택과 근린생활시설로 구성되어 있어, 임대 수익을 다각화할 수 있는 잠재력이 높습니다.

* 우수한 입지: "고등동 오거리" 인근의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 지역으로, 지속적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 모든 임차인이 대항력이 없어 법적 문제 없이 명도가 가능하며, 인수되는 부담이 없습니다.

* 토지 활용 가치: 240㎡의 토지 면적을 바탕으로 건물 가치 상승 및 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,883,484,000원 (18억 8348만 4천원)

* 시세 분석:

주변의 최근 매매 정보(다세대 주택) 분석 결과, 평당 약 340만원 ~ 380만원 수준의 거래가 이루어졌습니다.

- 2025년 12월, 1억 3천만원 (130,000,000원) / 34.04㎡ (약 10.3평)

- 2026년 7월, 1억 6천만원 (160,000,000원) / 41.81㎡ (약 12.6평)

- 2026년 7월, 2억 2천 5백만원 (225,000,000원) / 66.12㎡ (약 20.0평)

본건은 2020년 준공된 신축 근린주택으로, 주변의 오래된 다세대 주택들과는 규모, 건축 연도, 용도 면에서 차이가 있습니다. 본건의 감정가 18.8억원 (총 건물 면적 592.56㎡ 기준, 평당 약 318만원)은 주변 다세대 주택의 평당 가격보다 낮게 형성되어 있으나, 이는 건물의 복합 용도 및 전체 건물의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 신축 건물이라는 점과 근린생활시설 포함 등 희소성을 고려할 때, 감정가 이상의 가치를 지닐 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

본건의 감정가는 18억 8348만 4천원이며, 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다. 주변 시세와의 비교, 건물의 신축성, 복합 용도 등을 종합적으로 고려하여 감정가 또는 그 이상에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근 시 감정가인 18억 8천 3백 48만 4천원 내외에서 고려하며, 적극적으로는 19억 5천만원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

최종 제안 입찰가 범위: 1,880,000,000원 ~ 1,950,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.