나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10375 [7] 경상남도 함양군 함양읍 죽곡리 757 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2026.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2),(3),(4),(5),(6),(7),(8),(10) : 본건은 경상남도 함양군 함양읍 죽곡리에 소재하는 토지로서, "죽곡마을" 남측, 남서 측 및 마을 내에 위치하며, 부근은 마을 내에 주택 및 주변으로 답, 전 등이 혼재한 지역임. 기호(11),(12) : 본건은 경상남도 함양군 함양읍 죽곡리에 소재하는 토지로서, "죽곡마을" 북서측, 북 측 인근에 위치하며, 부근은 답, 전 등이 혼재한 지역임.

교통상황

기호(1),(2),(3),(4),(5),(6),(7),(8),(10),(11) : 본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통임. 기호(12) : 지적도상은 맹지이나, 현황은 남측 부분의 포장된 진입로 형태를 통해서 차량 접근이 가능할 것으로 보이는 바, 제반 교통서자정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형으로 평지의 토지로서, '답'임. 기호(2): 세장형으로 평지의 토지로서, '답'임. 기호(3): 사다리형으로 평지의 토지로서, '답'임. 기호(4): 사다리형으로 평지의 토지로서, '답'임. 기호(5): 세장형으로 평지의 토지로서, '답'임. 기호(6): 세장형으로 평지의 토지로서, '답'임. 기호(7): 부정형으로 평지의 토지로서, '전 형태(일부는 진입로, 구거 상태)'임. 기호(8): 사다리형으로 평지의 토지로서, '전 형태'임. 기호(10): 사다리형으로 평지의 토지로서, '단독주택 건부지'임.. 기호(11): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전(일부는 도로)'임. 기호(12): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전'임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 남측으로 도로와 접한 상태이며, 지적도상 남측 도로 아래로 2차선 아스콘포장도로 있음. 기호(2): 북서측으로 노폭 약 3M 내외 시멘트포장도로 있음. 기호(3): 지적도상 남측으로 도로와 접한 상태이며, 지적도상 남측 도로 아래로 2차선 아스콘포장도로 있음. 기호(4): 동측으로 노폭 약 3M 내외 시멘트포장도로 있음. 기호(5): 북서측으로 노폭 약 3M 내외 시멘트포장도로 있으며, 북동측으로 구거를 지나 노폭 약 3M 내외 시멘트포장도로 있음. 기호(6): 북서측으로 노폭 약 3M 내외 시멘트포장도로 있음. 기호(7): 남동측으로 2차선 아스콘포장도로, 북서측으로 노폭 약 2M 내외 진입로 있으며 , 남서측 부분에 시멘트포장 진입로(본건 일부 포함) 있음. 기호(8): 남동측으로 노폭 약 3.5M 내외 포장도로, 북동측으로 노폭 약 3.5M 내외 포장 도로 있음. 기호(10): 남서측으로 노폭 약 3.5M 내외 포장도로 있음. 기호(11): 북측 부분에서 북서측 방향으로 이어진 노폭 약 2.5M 내외 시멘트포장도로(본 건 일부 포함) 있음. 기호(12): 지적도상 맹지이나, 현황은 남측 부분에 시멘트포장 진입 부분 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역(2023-10-19), 지방2급하천(2008-10-17)(죽곡천/5)(저촉), 가축사육제한 구역(2025-07-02)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2),(5),(6) : 자연녹지지역(2023-10-19), 가축사육제한구역(2025-07-02)(모든축종 제한지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2020-02-27)<농지법> 기호(3) : 자연녹지지역(2023-10-19), 지방2급하천(2008-10-17)(죽곡천/5)(저촉), 가축사육제한 구역(2025-07-02)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구 역(2018-04-26)(죽곡천)<하천법> 기호(4),(7) : 자연녹지지역(2023-10-19), 가축사육제한구역(2025-07-02)(모든축종 제한지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(8),(10) : 자연녹지지역(2023-10-19), 자연취락지구(2023-05-25)(죽곡지구/1), 가축사육제한구역 (2025-07-02)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(11),(12) : 자연녹지지역(2023-10-19), 가축사육제한구역(2025-07-02)(모든축종 제한지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률

제시목록 외의 물건

가. 제시외건물: "지적도 및 건물개황도" 참조. 나. 토지 기호(12) 지상 일부에 '분묘(1기)'가 소재함.

공부와의 차이

가. 토지 기호(7)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황 일부는 '진입로, 구거' 상태임. 나. 토지 기호(11)의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 일부는 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(9-가) : 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 시멘트미장(일부 페인팅). 창호: 목재틀 유리창호. 기호(9-나) : 목조 칼라강판지붕 단층 건물로서, 외벽: 흙벽. 창호: 목재틀 유리창호. 기호(9-다) : 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 흙벽. 창호: 목재틀 유리창호.

이용상태

기호(9-가): '주택'임. 기호(9-나): '주택'임. 기호(9-다): '주택'임.

설비내역

기호(9-가): 보일러에 의한 난방설비 있음. 기호(9-나): 별도의 설비내역은 없는 상태임. 기호(9-다): 별도의 설비내역은 없는 상태임.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

가. 건물 기호(9-가)의 공부상 면적은 '29.75㎡'로 등재되어 있으나, 현황 실측 면적은 '약 40.0㎡'임. 나. 건물 기호(9-나)의 공부상 구조는 '목조 기와지붕 단층'으로 등재되어 있으나, 현황 의 구조는 '목조 칼라강판지붕 단층'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지분매각, 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한(1회에 한하여 허용)
3. 목록9번 건물 중 공부상 '목조 기와지붕 단층 주택 29.75㎡'은 현황 '목조 기와지붕 단층 주택 40.0㎡'이고, 공부상 '목조 기와지붕 단층 주택 9.92㎡'은 현황 '목조 칼라강판지붕 단층 주택 9.92㎡'임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경10375 (7)

소재지: 경상남도 함양군 함양읍 죽곡리 757

물건종별: 단독주택

감정가: 140,951,200원

토지면적: 281.00㎡ (약 85.01평)

토지지분면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

건물면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

건물지분면적: 12.4㎡ (약 3.75평)

건물제시외면적: 228.80㎡ (약 69.21평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 지분매각, 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한

3. 목록9번 건물 중 공부상 면적 및 구조와 현황 차이 발생

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 함양군 함양읍 죽곡리에 소재하며, "죽곡마을" 남측, 남서측 및 마을 내에 위치합니다. 주변은 마을 내 주택과 함께 답, 전 등의 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭 및 포장 상태 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 지적도상 일부 맹지가 있으나, 현황은 남측 부분의 포장된 진입로를 통해 차량 접근이 가능할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

경기신용보증재단의 2022.07.25자 가압류 결정(수원지방법원 2022카단503759)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑8, 갑9 토지 등기부; 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑7, 갑8 건물 등기부)는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

* 분묘기지권: 토지 기호(12) 지상 일부에 분묘 1기가 소재합니다. 분묘기지권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 해당 토지의 이용 및 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 지상권: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원입니다. 특별한 임차인 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 총 채권액

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 446,700,318원입니다.

4. 상권분석

* 토지이용계획 및 지역지구

본 건 토지의 대부분은 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 지방2급하천, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 하천구역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있어, 농업 및 자연환경 보전 목적의 토지 이용이 주를 이루는 지역임을 알 수 있습니다.

* 주변 환경 및 이용 상태

부근은 마을 내 주택과 함께 답, 전 등의 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 상업 및 편의시설

본 건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 마을 단위의 소규모 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 함양읍 소재지로 이동 시 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

마을 내에 위치한 단독주택으로, 조용하고 한적한 농촌 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 함양읍 중심지로의 접근은 자가용 기준 약 10~20분 소요될 것으로 보입니다.

* 생활 편의시설

가까운 함양읍 소재지 내에서 마트, 병원, 은행, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 시설

본 건 인근에서 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 및 공유자 우선매수권

본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되며, 공유자 우선매수 신고권이 행사될 경우 최고가 매수신고인이 낙찰받지 못할 위험이 있습니다. 이는 투자 시 가장 큰 위험 요인입니다.

* 분묘기지권

토지 기호(12) 지상에 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권으로 인해 해당 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 공부상 현황 차이

주요 건물(9-가)의 현황 면적이 공부상보다 약 10㎡ 이상 크고, 건물(9-나)의 지붕 재질도 공부와 다릅니다. 제시외 건물이 228.80㎡에 달하여, 현황 조사 및 실측이 필수적입니다. 이러한 차이는 향후 재산권 행사 및 건축 관련 문제 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

* 토지 공부상 현황 차이

토지 기호(7)는 공부상 '답'이나 현황 '진입로, 구거' 상태이며, 토지 기호(11)는 공부상 '전'이나 현황 '도로' 상태입니다. 이는 토지 이용에 혼란을 야기하거나 인허가 시 문제가 될 수 있습니다.

* 높은 총 채권액

총 채권액(446,700,318원)이 감정가(140,951,200원)를 크게 상회하여, 유찰 가능성을 높이며 입찰 경쟁 시 고려해야 할 요소입니다.

7. 종합의견

본 건은 경상남도 함양군 함양읍 죽곡리 소재의 단독주택 지분 경매 물건으로, 감정가는 140,951,200원입니다. 지분 매각, 공유자 우선매수권, 분묘기지권, 공부와의 차이 등 다수의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 지분 매각으로 인해 낙찰 후에도 공동 소유자들과의 관계 및 토지 이용 문제가 발생할 수 있습니다. 하지만 넓은 면적의 제시외 건물과 농촌 지역의 토지 특성을 고려할 때, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 발굴할 수 있는 기회도 존재합니다.

8. 투자포인트

* 지분 매각으로 인한 저가 매수 가능성

다수의 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 활용 잠재력

228. 80㎡(약 69.21평)에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있어, 활용 방안에 따라 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 토지 특성

자연녹지지역 내 자연취락지구에 해당되는 부분이 있어, 법규 검토 후 리모델링이나 소규모 증축을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 분묘기지권 등 제약 사항 고려 필수)

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 분묘기지권, 공부와의 현황 차이 등 내재된 높은 위험 요인들을 최우선적으로 고려하였습니다. 감정가 140,951,200원은 이러한 위험을 반영하지 않은 가격으로 판단됩니다.

총 채권액이 감정가를 초과하고, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 높다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다. 제시외 건물의 규모와 현황, 그리고 분묘기지권의 영향을 최소화할 수 있는 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

종합적인 분석 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적이라 판단됩니다. 이는 투자자가 감당 가능한 위험 수준과 향후 예상되는 수익성을 고려한 보수적인 제시이며, 최종 입찰가는 현장 답사, 법률 및 부동산 전문가 상담, 그리고 입찰 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.