나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10264 [3] 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1,2,3,4,5)은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 토지로서, "합천초 등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건(기호 1,2,3,4,5)은 혹은 인근 필지까지 차량 접근이 가능한 상태인 바, 제반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(2): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지 및 건부지' 상태임. 기호(3): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(4): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(5): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(2): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(3): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(4): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(5): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2),(3),(4),(5) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2 020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

토지 기호(2) 지상 일부에 인접 필지상의 건물(주상용) 일부가 소재함.

공부와의 차이

가. 토지 기호(1),(3),(4),(5)의 공부상 지목은 각각 '답'이나, 현황은 각각 '나지' 상 태임. 나. 토지 기호(2)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '나지 및 건부지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 구분건물(제1층 제101호, 제1층 제10 2호, 제1층 제103호, 제2층 제201호, 제3층 제301호)로서,"합천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때 , 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(6) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제101호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(7) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제102호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(8) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제103호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(9) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제2층 제201호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23) 기호(10) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제3층 제301호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23)

이용상태

기호(6): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(7): '근린생활시설(세종약국)'임. 기호(8): '근린생활시설(MEGA COFFEE, GS25)'임. 기호(9): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(10): '근린생활시설(본치과)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재발신설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로 평지의 토지로서 '상업용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(경고77호(1974.8.26))(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(2),(3) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 가축사육 제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경10264 (3)

소재지: 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 449,000,000원

토지 면적: 66.87㎡ (약 20.23평)

건물 면적: 67.43㎡ (약 20.40평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 무학신용협동조합 (추정)

건축물 용도: 제1종근린생활시설

준공일: 2020년 1월 23일

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5번지에 위치하며, "합천초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근 필지까지 차량 진입이 가능한 상태입니다.

본건 건물 동측에는 3차선 아스콘 포장도로, 남측에는 2차선 아스콘 포장도로가 접해 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본 상 권리 관계는 다음과 같습니다.

소유권 보존 등기일: 2020년 2월 25일 (주식회사재이랑)

말소기준 권리: 을4 근저당 (우정엔피엘대부주식회사, 2020년 8월 18일, 3,660,000,000원)

기타 다수의 근저당, 전세권, 압류, 가압류가 설정되었으나, 전부 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 약 4,860,000,000원

1.2. 2. 임차인 현황

임차인: 이OO

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2020년 8월 27일

대항력: 없음

비고: 전세권 설정 (2020년 12월 21일)

1.2. 3. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 합천군 합천읍의 일반상업지역에 위치한 제1종 근린생활시설입니다.

"합천초등학교" 인근에 위치하며, 상업시설, 주거시설, 공공시설 등이 혼재하여 유동인구의 잠재력이 있습니다.

"MEGA COFFEE", "GS25" 편의점, "바른윤내과의원", "세종약국", "본치과" 등 다양한 업종의 점포가 입점해 있어 지역 상권의 활성화에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 합천초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있을 수 있습니다.

교통 편의성: 차량 접근이 용이하고, 도시 지역 내 대로 및 소로에 접해 있어 교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지의 공부상 지목과 현황 간 차이가 존재합니다. 토지 기호(1),(3),(4),(5)는 공부상 '답'이나 현황은 '나지'이며, 기호(2)는 '답'이나 현황은 '나지 및 건부지' 상태입니다. 이는 추후 지목 변경 등기 등 관련 행정 절차를 수반할 수 있습니다.

토지 기호(2) 지상에는 인접 필지 건물의 일부가 소재하고 있어, 경계 분쟁 또는 소유권 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

등록된 토지(기호 1~5) 모두 지적도상 맹지이나, 인근 필지를 통해 접근이 가능한 형태입니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

감정평가액(449,000,000원) 대비 등기부상 채무 총액(약 4,860,000,000원)이 현저히 높아, 본 물건의 가치 평가에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당 등)의 유무는 직접적으로 제공된 정보가 없습니다. 반드시 현장 방문 시 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 합천군 합천읍 중심부에 위치한 근린상가 건물로, 초등학교 인근에 자리하고 있어 배후 수요가 예상됩니다.

2020년에 준공된 비교적 신축 건물로서, 현재 다양한 상가가 운영 중에 있어 즉시 활용이 가능합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 권리 인수 부담 없이 안전하게 취득할 수 있습니다.

다만, 토지의 맹지, 지목과의 차이, 인접 건물 일부 소재 등의 문제는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

막대한 채무 규모 대비 낮은 감정가는 심층적인 분석과 주의 깊은 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

합천군 지역 내 상업 지역에 위치하여 지역 경제 활동의 중심지로서 잠재력이 있습니다.

비교적 신축 건물로서 즉시 임대 또는 자체 사용이 가능하며, 운영 중인 상가들을 통해 상권 활성화를 기대할 수 있습니다.

권리상 안전하며, 인수할 보증금이 없어 투자 리스크를 최소화할 수 있습니다.

합천초등학교 인접이라는 입지 조건은 꾸준한 유동인구 및 학생 관련 업종의 입점 가능성을 높입니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없음을 고려하였습니다.

본 물건의 감정가는 449,000,000원입니다.

하지만, 언급된 토지 관련 리스크, 막대한 채무 규모 대비 낮은 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 450,000,000원에서 550,000,000원 사이로 제시합니다.

이는 제시된 감정가를 기반으로 한 잠정적인 범위이며, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 주변 시세 분석, 리스크 평가를 통해 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.