나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10264 [5] 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1,2,3,4,5)은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 토지로서, "합천초 등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건(기호 1,2,3,4,5)은 혹은 인근 필지까지 차량 접근이 가능한 상태인 바, 제반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(2): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지 및 건부지' 상태임. 기호(3): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(4): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(5): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(2): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(3): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(4): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(5): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2),(3),(4),(5) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2 020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

토지 기호(2) 지상 일부에 인접 필지상의 건물(주상용) 일부가 소재함.

공부와의 차이

가. 토지 기호(1),(3),(4),(5)의 공부상 지목은 각각 '답'이나, 현황은 각각 '나지' 상 태임. 나. 토지 기호(2)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '나지 및 건부지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 구분건물(제1층 제101호, 제1층 제10 2호, 제1층 제103호, 제2층 제201호, 제3층 제301호)로서,"합천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때 , 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(6) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제101호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(7) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제102호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(8) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제103호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(9) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제2층 제201호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23) 기호(10) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제3층 제301호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23)

이용상태

기호(6): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(7): '근린생활시설(세종약국)'임. 기호(8): '근린생활시설(MEGA COFFEE, GS25)'임. 기호(9): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(10): '근린생활시설(본치과)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재발신설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로 평지의 토지로서 '상업용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(경고77호(1974.8.26))(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(2),(3) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 가축사육 제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경10264 (5)

소재지: 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 760,000,000원

토지면적: 262.88㎡ (약 79.52평)

건물면적: 265.10㎡ (약 80.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 무OOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

등기부채권 총액: 4,710,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하며, "합천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 본건 건물 동측으로는 3차선 아스콘포장도로, 남측으로는 2차선 아스콘포장도로가 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다. 일부 필지는 자동차정류장, 대로3류, 소로1류 접합/저촉 사항이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

토지 현황: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '나지' 및 '건부지' 상태입니다. 토지 기호(2) 지상에는 인접 필지 상의 건물이 일부 소재하는 것으로 파악되었습니다.

건물 구조: 본 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕의 3층 건물이며, 2020년 1월 23일에 사용승인되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을4, 근저당권, 우정엔피엘대부주식회사, 2020년 8월 18일 접수.

총 채권액: 등기부채권 총액은 4,710,000,000원입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없는 한 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 권리 분석 결과, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 7,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2021-03-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인: 김 , 윤

보증금: 165,000,000원

차임: 6,600,000원

전입일자: 2020-08-25

배당신고일자: 2025-10-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인: 윤

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

총 인수 보증금: 0원. 상기 임차인들은 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

주변 업종: 본 건물은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 '바른윤내과의원', '세종약국', 'MEGA COFFEE', 'GS25', '본치과' 등 다양한 업종의 상가가 입점해 있습니다. 이는 지역 주민들의 생활 편의를 위한 필수적인 상업 시설들이 잘 갖추어져 있음을 보여줍니다.

잠재력: 합천초등학교 인근의 상업지역에 위치하여 지역 주민을 배후 수요로 확보하기에 유리합니다. 입점 업종의 다양성은 상권의 활성화 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 합천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: GS25 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

공공시설: 주위에 다양한 공공시설이 있어 행정 및 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 현황 차이: 공부상 지목과 현황의 차이(지목: 답, 현황: 나지/건부지)가 존재하므로, 토지 이용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

인접 건물 일부 소재: 토지 기호(2) 지상에 인접 필지 건물이 일부 소재하는 점은 경계 확인 및 토지 이용에 대한 잠재적 제약 요소가 될 수 있습니다.

복합적인 권리 관계: 중복병합사건 및 다수의 공동담보로 인해 채권액이 높은 편이며, 이는 매각 절차 및 명도 과정에서 추가적인 변수가 될 수 있습니다.

임대 관계 불명확: 임대관계가 미상인 부분은 명도 시 임차인과의 원만한 협상이 필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 합천초등학교 인근의 일반상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 다양한 생활 편의시설이 입점해 있어 지역 상권의 기본적인 활력을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 존재하며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 현황과의 차이, 공동담보 및 중복병합 사건이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물이 비교적 최신 상태입니다.

우수한 입지: 학교 인근 상업지역에 위치하여 학생 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리합니다.

안정적인 상권: 다양한 근린생활시설 입점으로 지역 주민들의 수요를 충족시키고 있습니다.

권리 관계 단순화: 매각으로 모든 권리가 소멸되고 인수되는 임차 보증금이 없어 투자 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 760,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

총 채권액: 4,710,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 760,000,000원을 기준으로 신중하게 고려해야 합니다. 총 채권액이 매우 높지만, 권리 분석 결과 인수되는 임차 보증금이 없으므로 해당 부분을 제외하고 입찰가 산정이 가능합니다. 다만, 정확한 시세 및 주변 상권 분석, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.