나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10264 [7] 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1,2,3,4,5)은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 토지로서, "합천초 등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건(기호 1,2,3,4,5)은 혹은 인근 필지까지 차량 접근이 가능한 상태인 바, 제반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(2): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지 및 건부지' 상태임. 기호(3): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(4): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(5): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(2): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(3): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(4): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(5): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2),(3),(4),(5) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2 020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

토지 기호(2) 지상 일부에 인접 필지상의 건물(주상용) 일부가 소재함.

공부와의 차이

가. 토지 기호(1),(3),(4),(5)의 공부상 지목은 각각 '답'이나, 현황은 각각 '나지' 상 태임. 나. 토지 기호(2)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '나지 및 건부지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 구분건물(제1층 제101호, 제1층 제10 2호, 제1층 제103호, 제2층 제201호, 제3층 제301호)로서,"합천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때 , 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(6) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제101호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(7) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제102호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(8) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제103호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(9) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제2층 제201호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23) 기호(10) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제3층 제301호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23)

이용상태

기호(6): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(7): '근린생활시설(세종약국)'임. 기호(8): '근린생활시설(MEGA COFFEE, GS25)'임. 기호(9): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(10): '근린생활시설(본치과)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재발신설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로 평지의 토지로서 '상업용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(경고77호(1974.8.26))(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(2),(3) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 가축사육 제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 집합건축물대장상 휴게음식점으로 되어 있으나, 현황 교육장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 기본 물건 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10264 (7)

소재지: 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 2층202호

용도: 근린상가 (현황: 교육장)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자 (신청인): 무학신용협동조합

* 면적 및 건물 정보

토지 면적: 196.63㎡ (약 59.5평)

건물 면적 (전유부): 198.28㎡ (약 60.0평)

건물 총 연면적: 1646.1282㎡ (약 498평)

건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 (사용승인일: 2020.01.23)

* 감정가 및 채권 내역

감정가: 566,000,000원

등기부 채권 총액: 5,110,000,000원 (주의: 감정가 대비 매우 높음)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리 소재지로, "합천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭 및 포장 상태 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물 동측으로 3차선, 남측으로 2차선 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지 및 도로 현황

본건 토지는 3필지 일단의 부정형으로 평지에 위치하며 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '나지' 또는 '나지 및 건부지' 상태입니다.

각 필지(기호 1-5)는 지적도상 맹지이나 인근 필지를 통해서 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

* 권리 분석 개요

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(2020.08.18. 근저당)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 관련 상세 내용은 명세서상 확인되지 않습니다.

본 경매 절차를 통해 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황

임차인: 지에 코리아주식회사

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 5억원에 대해 대항력이 없으므로, 인수될 보증금은 0원으로 판단됩니다. 다만, 차임이 '0원'인 점은 매우 이례적이므로, 계약 내용을 상세히 확인할 필요가 있으며, 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자 정보가 없어 권리 순위 판단에 어려움이 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 등기부 현황

말소기준권리: 2020.08.18. 접수 근저당 (채권 최고액 3,660,000,000원)

이후 등기된 권리(근저당, 전세권, 압류, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 모두 소멸 예정입니다.

전세권(채권최고액 500,000,000원) 역시 말소 대상입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

합천초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

본 물건 소재지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변 시설

학교: 합천초등학교, 합천중학교, 합천고등학교 등이 인근에 있습니다.

상업시설: 건물 내에 MEGA COFFEE, GS25 편의점 등이 입점해 있습니다.

공공시설: 합천군청 등 공공기관이 인접해 있습니다.

* 혐오시설 여부

주변 지역(경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 일대)에 대한 지도 서비스 검색 결과, 현재 시점에서 직접적인 혐오시설(폐기물처리시설, 대규모 축산농가 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설

마트: GS25 편의점이 건물 내에 입점해 있어 편리합니다.

병원: 바른윤내과의원, 본치과 등 의료시설이 건물 내 또는 인근에 위치합니다.

은행: 합천농협 등 주요 금융기관 이용이 편리합니다.

* 교육 환경

합천초등학교가 북서측 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

상대보호구역으로 교육 환경 보호 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 주거 환경

본건은 상가 건물이지만, 주변에 주택이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적 제한 사항

토지는 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며, 기호 1 토지는 자동차정류장 구역에 저촉됩니다.

건축물대장상 용도는 '휴게음식점'으로 되어 있으나, 현황은 '교육장'으로 이용 중이므로, 향후 용도 변경에 따른 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 물건 상태

토지의 공부상 지목(답)과 현황(나지/건부지)이 상이한 점을 인지해야 합니다.

건물은 2020년 사용승인이 되어 비교적 신축에 해당하나, 내부 시설물의 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 채무 규모

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 본건 경매 시 유찰 가능성을 시사합니다. 다만, 채권 총액이 높은 다른 권리들과의 관계, 배당 순서 등이 실질적인 매각 가격에 영향을 미칠 것입니다.

* 임차인 관련

임차인의 대항력은 없으나, 차임이 0원이라는 점은 매우 특이하므로 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천읍 중심부에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)된 근린상가 건물(2층 202호)입니다. 학교 인근에 위치하여 잠재적 수요가 있으며, 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

하지만 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 초과하고, 건축물대장상 용도와 현황 이용 용도가 다른 점, 임차인의 차임이 0원인 점 등은 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 우량 입지: 학교 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 권리 부담 없음: 모든 이해관계 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 용도 전환 잠재력: 현황 '교육장'으로 이용 중이므로, 향후 교육 관련 시설 또는 기타 근린생활시설로 활용 시 공실 위험을 낮추고 수익률 증대를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점, 건물 용도와 현황 이용의 차이, 임차인 관련 특이사항 등을 고려할 때, 초기 경매 시 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가(566,000,000원)를 기준으로 하되, 건축물대장상 용도와 현황 이용 용도 일치 여부, 임대차 계약의 상세 내용(차임 0원의 사유), 주변 상가 시세 및 공실률, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 정확한 가치 평가 후, 약 4억 5천만 원 ~ 5억 5천만 원 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.