나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10264 [6] 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1,2,3,4,5)은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 토지로서, "합천초 등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건(기호 1,2,3,4,5)은 혹은 인근 필지까지 차량 접근이 가능한 상태인 바, 제반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(2): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지 및 건부지' 상태임. 기호(3): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(4): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(5): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(2): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(3): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(4): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(5): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2),(3),(4),(5) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2 020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

토지 기호(2) 지상 일부에 인접 필지상의 건물(주상용) 일부가 소재함.

공부와의 차이

가. 토지 기호(1),(3),(4),(5)의 공부상 지목은 각각 '답'이나, 현황은 각각 '나지' 상 태임. 나. 토지 기호(2)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '나지 및 건부지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 구분건물(제1층 제101호, 제1층 제10 2호, 제1층 제103호, 제2층 제201호, 제3층 제301호)로서,"합천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때 , 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(6) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제101호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(7) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제102호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(8) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제103호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(9) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제2층 제201호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23) 기호(10) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제3층 제301호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23)

이용상태

기호(6): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(7): '근린생활시설(세종약국)'임. 기호(8): '근린생활시설(MEGA COFFEE, GS25)'임. 기호(9): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(10): '근린생활시설(본치과)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재발신설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로 평지의 토지로서 '상업용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(경고77호(1974.8.26))(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(2),(3) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 가축사육 제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 거창지원 2025타경10264 (6)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 무학신용협동조합 (무OOO)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 (3층 301호)

* 용도: 근린상가

* 건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 3층 301호 (사용승인일: 2020년 1월 23일)

* 감정가: 415,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5는 '합천초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 개발 및 이용에 적합한 토지입니다. 다만, 일부 토지는 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근성: 본 물건 및 인근 필지까지 차량 접근이 가능한 상태이며, 동측으로는 3차선, 남측으로는 2차선 아스콘 포장도로가 접해 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 토지 일부(기호 1-5)는 지적도상 맹지이나, 인근 필지를 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2020년 2월 25일, 주식회사 재이랑 명의로 소유권 보존 등기가 되었습니다.

* 근저당:

* 말소기준권리: 우정엔피엘대부주식회사 근저당 (2020년 8월 18일, 3,660,000,000원)

* 이후 다수의 근저당 및 근저당권부채권질권 설정, 압류, 가압류 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

* 주요 경매 신청 채권자는 무학신용협동조합입니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 4,670,000,000원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박진균

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입/확정일자: 2020년 8월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

* 기타 임대차 관계: 본건 건물의 다른 호실에 대한 임대 관계는 조사되지 않아 미상입니다. 금액이 미상이라도 권리관계 및 명도에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내역은 추가 확인 필요)

* 말소 기준 권리보다 선순위인 권리사항은 없으며, 경매 신청 채권자의 권리에 따라 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 지역 특성: 본 물건은 합천초등학교 인근의 일반상업지역에 위치하며, 근린생활시설, 학교, 공공시설, 주택 등이 혼재하여 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

* 건물 용도별 현황: 구분건물 각 호실은 바른윤내과의원, 세종약국, MEGA COFFEE/GS25, 본치과 등 다양한 근린생활시설 용도로 이용되고 있어, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 서비스 및 편의를 제공하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

* 일반상업지역으로 지정된 토지는 향후 개발 가능성이 있으며, 주변 지역의 성장과 함께 상권의 가치 또한 상승할 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 교육 시설: 본건 북서측 인근에 합천초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 상업 시설: 건물 내외부에 의원, 약국, 편의점, 카페, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활 및 비즈니스 환경을 제공합니다.

* 공공 시설: 인근에 공공시설이 혼재하여 행정 및 공공 서비스 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지 맹지: 토지 일부(기호 1-5)가 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 인접 토지와의 관계를 명확히 해야 합니다.

* 공부와의 차이: 토지 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '나지' 또는 '나지 및 건부지' 상태로, 공부와 현황의 차이가 존재합니다.

* 인접 건물 일부 소재: 토지 기호(2) 지상 일부에 인접 필지상의 건물이 소재하는 점은 명도 및 점유 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.2. 권리상 리스크

* 미확인 임대차: 현재 파악된 임차인 외 다른 호실의 임대차 관계가 미상인 경우, 명도 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복병합사건, 공동담보: 다수의 채권이 묶여 경매가 진행되는 경우, 복잡한 권리 관계 및 경매 절차에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 합천초등학교 인근 일반상업지역에 위치한 근린상가 건물로서, 다양한 상업 시설이 입점하여 활발하게 운영 중입니다. 편리한 교통 접근성과 지역 주민들의 수요를 충족시키는 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 일부 토지의 맹지 여부, 공부와의 차이, 미확인 임대차 관계 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 다수의 채권이 설정된 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 합천초등학교 인근으로 유동인구 및 지역 수요 확보가 용이합니다.

* 활발한 상권: 현재 다양한 근린생활시설이 운영 중으로, 상권의 안정성이 높습니다.

* 개발 잠재력: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 시, 임차인 박진균 씨의 보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수하는 금액이 0원이므로 산정에서 제외합니다.

* 입찰가 산정은 감정가, 주변 시세, 임대료 수익률, 명도 비용, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (별도 시세 조사 및 전문가 상담 권장)

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