나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10264 [4] 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1,2,3,4,5)은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 토지로서, "합천초 등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건(기호 1,2,3,4,5)은 혹은 인근 필지까지 차량 접근이 가능한 상태인 바, 제반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(2): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지 및 건부지' 상태임. 기호(3): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(4): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(5): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(2): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(3): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(4): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(5): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2),(3),(4),(5) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2 020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

토지 기호(2) 지상 일부에 인접 필지상의 건물(주상용) 일부가 소재함.

공부와의 차이

가. 토지 기호(1),(3),(4),(5)의 공부상 지목은 각각 '답'이나, 현황은 각각 '나지' 상 태임. 나. 토지 기호(2)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '나지 및 건부지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 구분건물(제1층 제101호, 제1층 제10 2호, 제1층 제103호, 제2층 제201호, 제3층 제301호)로서,"합천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때 , 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(6) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제101호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(7) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제102호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(8) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제103호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(9) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제2층 제201호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23) 기호(10) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제3층 제301호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23)

이용상태

기호(6): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(7): '근린생활시설(세종약국)'임. 기호(8): '근린생활시설(MEGA COFFEE, GS25)'임. 기호(9): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(10): '근린생활시설(본치과)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재발신설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로 평지의 토지로서 '상업용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(경고77호(1974.8.26))(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(2),(3) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 가축사육 제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

4. 1.1. 사건 기본사항

5.

6.

7. * 사건번호: 거창지원 2025타경10264 (4)

8. * 경매구분: 부동산임의경매

9. * 채권자: 무OOO

10. * 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11.

12.

13. 1.2. 소재지 및 물건 현황

14.

15.

16. * 소재지: 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5, 1층 103호

17. * 용도: 근린상가

18. * 건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제1층 제103호. 사용승인일 2020년 1월 23일.

19.

20.

21. 1.3. 면적 및 감정가

22.

23.

24. * 감정가: 1,110,000,000원

25. * 토지 면적: 165.92㎡ (약 50.2평)

26. * 건물 면적: 167.32㎡ (약 50.6평)

27. * 총 면적: 토지 + 건물 약 333.24㎡ (약 100.8평)

28.

29.

30. 1.4. 특이사항

31.

32.

33. * 중복병합사건, 대항력 있는 임차인, 공동담보

34.

35.

36. 2.입지조건

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38.

39. 2.1. 위치 및 주변 환경

40.

41.

42. * "합천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

43. * 주변은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

44.

45.

46. 2.2. 교통 및 접근성

47.

48.

49. * 건물 동측으로 3차선, 남측으로 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

50. * 차량 접근이 용이하며 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

51.

52.

53. 2.3. 토지 이용 현황

54.

55.

56. * 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '나지' 및 '건부지' 상태입니다.

57. * 본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속합니다.

58.

59.

60. 3.권리분석

61.

62.

63. 3.1. 임차인 현황

64.

65.

66. * 임차인: 정

67. * 보증금: 300,000,000원

68. * 차임: 1,800,000원

69. * 대항력: 없음

70. * 임차인: 정

71. * 보증금: 10,000,000원

72. * 차임: 1,000,000원

73. * 전입(사업)일자: 2020-08-12

74. * 대항력: 있음

75. * 본 임차인은 대항력이 있으므로, 인수 여부 및 보증금 처리에 유의해야 합니다. 다만, 본 건의 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그럼에도 불구하고, 권리 분석 시 반드시 확인이 필요합니다.

76.

77.

78. 3.2. 등기부 현황

79.

80.

81. * 말소기준권리: 2020년 8월 18일자 우정엔피엘대부주식회사 근저당권 (3,660,000,000원)

82. * 등기부채권 총액: 4,610,000,000원

83. * 본 건은 여러 권리가 설정되었으나, 임의경매 개시 결정으로 인한 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 별도 확인 필요)

84. * 소유권 보존 등기일: 2020년 2월 25일

85. * 주요 등기 내용: 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소 예정입니다.

86.

87.

88. 3.3. 권리 분석 종합

89.

90.

91. * 대항력 있는 임차인 정 가 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. (단, 이에 대한 최종적인 권리 분석은 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

92.

93.

94. 4.상권분석

95.

96.

97. 4.1. 업종 현황

98.

99.

100. * 1층 101호: 근린생활시설 (바른윤내과의원)

101. * 1층 102호: 근린생활시설 (세종약국)

102. * 1층 103호: 근린생활시설 (MEGA COFFEE, GS25) - 본건

103. * 2층 201호: 근린생활시설 (바른윤내과의원)

104. * 3층 301호: 근린생활시설 (본치과)

105. * 신축 건물(2020년)에 입점한 다양한 업종들로 인해 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

106.

107.

108. 4.2. 주변 상권 특징

109.

110.

111. * 합천초등학교 인근의 지역 상권으로, 학생, 교직원, 지역 주민을 주요 고객층으로 합니다.

112. * 편의점(GS25)과 카페(MEGA COFFEE)가 같은 호실에 입점해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

113.

114.

115. 5.생활정보

116.

117.

118. 5.1. 주요 시설

119.

120.

121. * 합천초등학교: 도보 거리 내 위치.

122. * 인근에 합천군청, 합천소방서 등 공공시설 위치.

123. * 마트, 병원, 약국 등 생활 편의시설 다수 존재.

124.

125.

126. 5.2. 주변 환경

127.

128.

129. * 주변 지역은 주거지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 일상생활 편의성이 높습니다.

130. * 주변 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

131.

132.

133. 6.잠재적 리스크

134.

135.

136. 6.1. 대항력 있는 임차인

137.

138.

139. * 임차인 정 (보증금 10,000,000원, 전입 2020-08-12)은 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

140.

141.

142. 6.2. 토지 지목과 현황 불일치

143.

144.

145. * 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '나지' 및 '건부지' 상태로, 추후 토지 이용이나 개발에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

146.

147.

148. 6.3. 맹지 가능성

149.

150.

151. * 일부 토지 기호가 지적도상 맹지일 수 있으나, 인접 필지를 통해 접근 가능하다고 명시되어 있습니다. (정확한 도로 접근성은 현장 확인 필요)

152.

153.

154. 6.4. 중복 병합 사건

155.

156.

157. * 중복 병합 사건으로 인해 절차가 다소 복잡할 수 있으나, 이는 통합 관리를 통해 효율성을 높이기 위함일 수 있습니다.

158.

159.

160. 7.종합 의견

161.

162.

163. * 본 물건은 신축(2020년 준공)된 상가 건물로, 합천읍 중심 상권 내 주요 도로에 접하여 입지 조건이 양호합니다.

164. * 1층에 GS25 편의점과 MEGA COFFEE가 함께 입점해 있어 유동인구 확보 및 매출 증대에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

165. * 다수의 권리관계와 대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 절차 진행 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

166. * 다만, 대항력 있는 임차인의 명도 관련 변수는 신중하게 검토해야 합니다.

167. * 감정가 대비 채권 총액이 높으나, 신축 건물 및 상권의 잠재력을 고려할 때 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

168.

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170. 8.투자 포인트

171.

172.

173. 8.1. 신축 건물 (2020년 준공)

174.

175.

176. * 오래되지 않은 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

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178.

179. 8.2. 핵심 상업지구 입지

180.

181.

182. * 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역으로, 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

183.

184.

185. 8.3. 유명 브랜드 입점

186.

187.

188. * GS25, MEGA COFFEE 등 유명 브랜드가 입점해 있어 즉시 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

189.

190.

191. 8.4. 다양한 업종 구성

192.

193.

194. * 의원, 약국, 치과 등 필수적인 근린생활시설이 함께 있어 지역 주민의 편의성을 높이고 상권의 매력을 더합니다.

195.

196.

197. 9.예상 입찰가

198.

199.

200. * 본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,110,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확인된 리스크 요인(특히 대항력 있는 임차인의 명도 관련 사항)을 고려하여 결정해야 합니다.

201. * "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으므로, 입찰가 산정 시 인수할 보증금은 없는 것으로 간주합니다.

202. * 본 건의 경우, 시세, 주변 상권의 실제 임대료 수준, 향후 임대 및 매각 가능성 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.