나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10264 [8] 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1,2,3,4,5)은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 토지로서, "합천초 등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건(기호 1,2,3,4,5)은 혹은 인근 필지까지 차량 접근이 가능한 상태인 바, 제반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(2): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지 및 건부지' 상태임. 기호(3): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(4): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(5): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(2): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(3): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(4): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(5): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2),(3),(4),(5) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2 020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

토지 기호(2) 지상 일부에 인접 필지상의 건물(주상용) 일부가 소재함.

공부와의 차이

가. 토지 기호(1),(3),(4),(5)의 공부상 지목은 각각 '답'이나, 현황은 각각 '나지' 상 태임. 나. 토지 기호(2)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '나지 및 건부지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 구분건물(제1층 제101호, 제1층 제10 2호, 제1층 제103호, 제2층 제201호, 제3층 제301호)로서,"합천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때 , 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(6) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제101호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(7) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제102호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(8) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제103호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(9) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제2층 제201호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23) 기호(10) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제3층 제301호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23)

이용상태

기호(6): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(7): '근린생활시설(세종약국)'임. 기호(8): '근린생활시설(MEGA COFFEE, GS25)'임. 기호(9): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(10): '근린생활시설(본치과)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재발신설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로 평지의 토지로서 '상업용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(경고77호(1974.8.26))(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(2),(3) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 가축사육 제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 거창지원 2025타경10264 (8)

* 소재지: 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 3층302호 (신주소: 경상남도 합천군 동서로 95)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 549,000,000원

* 토지면적: 216.77㎡ (약 65.6평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 218.60㎡ (약 66.1평)

* 건물지분: 218.5978㎡ (약 66.1평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 무OOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

* 주의사항: 해당 정보 없음

* 특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보

* 건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

* 사용승인일: 2020년 01월 23일

* 총 동 토지 면적: 1646.13㎡ (약 498.0평)

* 총 동 연면적: 1646.13㎡ (약 498.0평)

* 건폐율: 42.22%

* 용적률: 126.33%

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1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5번지로, "합천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건(건물)까지 차량 접근이 가능하며, 인접 필지까지 차량 접근이 가능한 상태입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로가 접해 있습니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 토지(기호 1-5)는 부정형으로 평지의 '나지' 또는 '나지 및 건부지' 상태입니다. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '나지' 상태로 이용 중입니다.

* 건물 이용 상태: 3층 건물 중 3층 302호는 '근린생활시설(본치과)'로 이용 중입니다. 건물 전체로는 제1종 근린생활시설로 병원, 약국, 카페, 편의점 등이 입점해 있습니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 2020-08-18, 우정엔피엘대부주식회사)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권(개요 미상)이 명시되어 있습니다. 그 외 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 지에이코리아주식회사

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상인 항목이 있으나, 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 5,110,000,000원

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권보존: 주식회사재이랑 (갑1, 2020-02-25)

* 근저당권: 우정엔피엘대부주식회사 (을1, 2020-08-18, 3,660,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 지에이코리아주식회사 (을2, 2020-09-10, 500,000,000원) - 말소

* 근저당권: 제기준 (을3, 2021-10-01, 500,000,000원) - 말소

* 근저당권: 배규영 (을4, 2022-01-27, 150,000,000원) - 말소

* 압류: 합천군 (갑2, 2023-02-08) - 말소

* 압류: 김해시 (갑3, 2023-07-18) - 말소

* 압류: 창원세무서장 (갑4, 2025-08-11) - 말소

* 임의경매: 무학신용협동조합 (갑5, 2025-08-11, 1,100,000,000원) - 본건 경매 사건, 말소

* 1번근저당권부채권질권설정: 무학신용협동조합 (을1-2, 2025-11-28, 2,985,600,000원) - 말소

* 가압류: 정충열 (갑6, 2026-08-06, 300,000,000원) - 말소

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1.3. 상권분석

* 지역 특징: 합천군 합천읍은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 주요 시설: "합천초등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 건물 현황: 본 건물은 3층 규모로, 1층에는 병원(바른윤내과의원), 약국(세종약국), 카페 및 편의점(MEGA COFFEE, GS25)이 입점해 있으며, 2층에는 병원, 3층에는 치과(본치과)가 입점하는 등 다양한 근린생활시설로 활용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 지역입니다.

* 도로 현황: 건물 동측으로 3차선, 남측으로 2차선 도로가 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

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1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 GS25 편의점이 입점해 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 교육시설: 합천초등학교가 인근에 위치해 있어 자녀가 있는 가족에게 편리합니다.

* 의료시설: 본 건물 내 바른윤내과의원, 세종약국, 본치과 등이 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

* 기타: 상업 지역에 위치하여 기타 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한:

* 기호(1) 토지는 도시지역, 일반상업지역, 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당됩니다.

* 기호(2),(3),(4),(5) 토지는 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당됩니다.

* 공부상 지목과 현황 차이: 기호(1),(3),(4),(5) 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '나지' 상태이며, 기호(2) 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '나지 및 건부지' 상태입니다.

* 제시외 건물: 토지 기호(2) 지상 일부에 인접 필지상의 건물(주상용) 일부가 소재하고 있습니다. 이는 매각 대상에서 제외될 수 있으며, 현장 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 건물의 임대차 관계는 확인되지 않아, 인수할 임차인이 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 중복병합사건, 공동담보: 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있으며, 관련 내용을 정확히 파악해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 상 주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천군 합천읍에 위치한 3층 근린상가 건물로, 합천초등학교 인근의 상업 지역에 자리하고 있습니다. 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 내부에는 병원, 약국, 카페, 편의점, 치과 등 다양한 근린생활시설이 입점하여 안정적인 상권 기능을 하고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리분석 결과, 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 임차인으로 등록된 지에이코리아주식회사는 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 존재, 일부 토지의 도시계획시설 저촉 가능성, 그리고 미상인 임대 관계 등은 잠재적 리스크 요인이므로 경매 진행 시 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 중복병합사건 및 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 경매 절차에 대한 정확한 이해가 요구됩니다.

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1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 상권: 합천초등학교 인근 지역 상권으로, 다양한 근린생활시설 입점으로 공실 위험이 낮을 수 있습니다.

* 높은 수익률 기대: 상가 건물로서 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 549,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 세금 부담 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 전문가와 상담하거나 철저한 시장 조사를 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.