나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10264 [2] 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1,2,3,4,5)은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 토지로서, "합천초 등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건(기호 1,2,3,4,5)은 혹은 인근 필지까지 차량 접근이 가능한 상태인 바, 제반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(2): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지 및 건부지' 상태임. 기호(3): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(4): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임. 기호(5): 부정형으로 평지의 토지로서 '나지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(2): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(3): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(4): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임. 기호(5): 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 형태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2),(3),(4),(5) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2 020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

토지 기호(2) 지상 일부에 인접 필지상의 건물(주상용) 일부가 소재함.

공부와의 차이

가. 토지 기호(1),(3),(4),(5)의 공부상 지목은 각각 '답'이나, 현황은 각각 '나지' 상 태임. 나. 토지 기호(2)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '나지 및 건부지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 구분건물(제1층 제101호, 제1층 제10 2호, 제1층 제103호, 제2층 제201호, 제3층 제301호)로서,"합천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때 , 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(6) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제101호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(7) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제102호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(8) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제1층 제103호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 스테인레스창호 등(사용승인일: 2020.01.23) 기호(9) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제2층 제201호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23) 기호(10) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중, 제3층 제301호로서, 외벽: 복합판넬 마감. 내벽: 내부 인테리어. 창호: 프로젝트창호 등.(사용승인일: 2020.01.23)

이용상태

기호(6): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(7): '근린생활시설(세종약국)'임. 기호(8): '근린생활시설(MEGA COFFEE, GS25)'임. 기호(9): '근린생활시설(바른윤내과의원)'임. 기호(10): '근린생활시설(본치과)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재발신설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로 평지의 토지로서 '상업용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(경고77호(1974.8.26))(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(2),(3) : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(경고97호(1977.9.20))(접합), 가축사육 제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

거창지원 2025타경10264 (2)

소재지

경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 1층101호

용도

근린상가

감정가

1,520,000,000원

토지면적

226. 72㎡ (약 68.6평)

토지지분

226. 7198899313501㎡

건물면적

228. 63㎡ (약 69.1평)

건물지분

228. 6292㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

무학신용협동조합 (무OOO)

특이사항

중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하며, '합천초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 필지까지 차량 접근이 가능한 상태입니다. 동측으로 3차선, 남측으로 2차선 아스콘포장도로가 접해 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태

총 대지면적 약 1303㎡ (약 394평) 규모의 5필지 일괄로, 부정형이며 평지의 상업용 건부지 상태입니다. 일부 필지는 '나지' 상태로 확인됩니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지인 부분이 있으나, 인접 필지를 통해 접근이 가능하며, 대로 및 소로에 접합되어 있어 실제 이용에는 큰 어려움이 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

무학신용협동조합 (무OOO)

말소기준권리

우정엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2020.08.18)

등기부채권 총액

4,710,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

임차인 현황

* 김 , 윤

- 보증금: 165,000,000원

- 차임: 6,600,000원

- 전입/사업일자: 2020-08-25

- 배당신고일자: 2025-10-10

- 대항력: 없음

* 윤

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업일자: 없음

- 대항력: 없음

인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

주변 환경

합천초등학교 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 학교시설, 공공시설, 주택 등이 혼재되어 있어 생활 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

건물 용도

본건 건물은 총 3층 규모이며, 다양한 업종의 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 1층: 바른윤내과의원 (101호), 세종약국 (102호), MEGA COFFEE, GS25 (103호)

* 2층: 바른윤내과의원 (201호)

* 3층: 본치과 (301호)

도로 접근성

본건 건물 동측으로 3차선, 남측으로 2차선 아스콘포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

교통상황

주요 도로에 접해 있어 대중교통 이용 및 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

5. 생활정보

주변 시설

합천초등학교가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한

일부 토지(기호 1~5)가 지적도상 맹지인 부분이 있어 접근로에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

지목과 현황 차이

토지 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '나지' 또는 '나지 및 건부지' 상태로 공부와 현황 간 차이가 있습니다.

인접 필지 건물 일부 점유

토지 기호(2) 지상 일부에 인접 필지상의 건물 일부가 소재하는 점은 인수 여부 또는 명도 과정에서 고려될 수 있습니다.

소멸되지 않는 권리

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

경매 절차의 복잡성

중복병합사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2020년 사용승인)된 상업용 건물로서, 합천초등학교 인근의 일반상업지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 현재 다양한 근린생활시설이 운영 중이며, 대로변 및 이면 도로에 접하고 있어 접근성 또한 뛰어납니다. 토지 공부상 지목과 현황의 차이, 일부 맹지 존재 등은 확인이 필요하나, 일괄 매각으로 전체 토지 및 건물을 취득하는 점을 고려할 때 안정적인 임대 수익과 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물

2020년 1월에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 건축물입니다.

우수한 입지

일반상업지역에 위치하며, 초등학교와 인접하고 대로와 이면 도로에 접하는 등 상업 시설로서의 입지 조건이 좋습니다.

다양한 업종 입점

현재 1층에는 약국, 커피숍, 편의점, 병원 등이 입점해 있으며, 2, 3층에도 병원 등이 운영 중으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

토지/건물 일괄 매각

토지와 건물을 일괄로 취득하므로 향후 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,520,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 시장 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. (본 보고서에서는 예상 입찰가를 특정하지 않으며, 실사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기를 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.