나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12667 [1] 경기도 화성시 진안동 569-6 동그라미빌 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2024.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택,
근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 버스정류장은 비교적 인근에 소재하여 전반적인 대중교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1은 대체로 사다리형 토지로 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1은 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(동부출장소고시)(접합), 가축사육제한구역(전부
제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리
권역임.

제시목록 외의 물건

ㅡ.

공부와의 차이

ㅡ.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가)는 철근콘크리트구조 평지붕 4층건으로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 다가구주택으로 되어 있으며, 현황 다가구주택 등으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

ㅡ.

공부와의 차이

건물 등기기사항전부증명서에는 1층 주차장, 옥탑1층 연면적이 기재되어 있지 않으나,
건축물대장에는 기재가 되어있어, 현황과 일치하는 건축물대장을 기준으로 평가하였으니,
경매시 업무 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅡ.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지 및 기본사항

2.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경12667 (1)

2.2. 소재지

경기도 화성시 진안동 569-6 동그라미빌

2.3. 용도

다가구주택

2.4. 감정가

2,290,548,040원

2.5. 토지 면적

446. 00㎡ (약 134.92평)

2.6. 건물 면적

653. 09㎡ (약 197.56평)

2.7. 매각대상

토지 지분 및 건물 전체 매각

2.8. 경매 구분

부동산 강제경매

2.9. 채권자

지OO

2.10. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건

2.11. 주의사항

일괄매각

2.12. 특수물건정보

중복병합사건, 유동화물건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 형태 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형으로 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m-12m)(동부출장소고시)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 (토지)

* 소유권 이전: 이기용 (2014-07-08, 상속), 이호운 (2017-03-29, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2018-03-29, 1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 하나카드주식회사 (2023-12-27, 53,835,048원) - 말소

* 강제경매: 지영세 (2024-11-27, 105,000,000원) - 말소

* 압류: 화성시 (2024-12-02) - 말소

* 임의경매: 에이치에프케이사일유동화전문유한회사 (2025-04-28, 1,003,052,206원) - 말소

* 총 등기부채권액: 1,133,835,048원

4.2. 등기부현황 (건물)

* 소유권 보존: 이호운 (2018-03-23)

* 근저당: 국민은행 (2018-03-29, 1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 지영세 (2024-08-09, 105,000,000원) - 말소, (2020-08-07 전입, 2020-06-24 확정)

* 주택임차권: 윤종현 (2025-04-04, 105,000,000원) - 말소, (2021-05-26 전입, 2021-05-03 확정)

* 주택임차권: 송혁찬 (2024-11-13, 130,000,000원) - 말소, (2021-10-19 전입, 2021-09-27 확정)

* 주택임차권: 허지영 (2024-01-25, 130,000,000원) - 말소, (2021-11-29 전입, 2021-12-01 확정)

* 주택임차권: 유동빈 (2024-04-16, 130,000,000원) - 말소, (2022-03-07 전입, 2022-02-07 확정)

* 주택임차권: 이호석 (2024-10-23, 80,000,000원) - 말소, (2022-07-12 전입, 2022-07-12 확정)

* 주택임차권: 윤보예 (2024-02-02, 120,000,000원) - 말소, (2022-12-30 전입, 2022-11-28 확정)

* 주택임차권: 김진영 (2025-05-07, 120,000,000원) - 말소, (2023-04-19 전입, 2023-04-19 확정)

* 가압류: 하나카드주식회사 (2023-12-27, 53,835,048원) - 말소

* 강제경매: 지영세 (2024-11-27, 105,000,000원) - 말소

* 임의경매: 에이치에프케이사일유동화전문유한회사 (2025-04-28, 1,003,052,206원) - 말소

* 총 등기부채권액: 2,053,835,048원

4.3. 임차인 현황 (주의: 모든 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 임차인: 김 , 보증금 80,000,000원, 전입 2022-04-25, 확정 2022-04-06, 배당신고 2025-01-22, 대항력 없음

* 임차인: 김 , 보증금 130,000,000원, 전입 2021-12-03, 확정 2021-10-05, 배당신고 2025-02-13, 대항력 없음

* 임차인: 김 , 보증금 120,000,000원, 전입 2023-04-19, 확정 2023-04-19, 배당신고 2025-02-20, 대항력 없음

* 임차인: 송 , 보증금 130,000,000원, 전입 2021-10-19, 확정 2021-09-27, 배당신고 2024-11-13, 대항력 없음

* 임차인: 심 , 보증금 130,000,000원, 전입 2021-10-19, 확정 2021-09-27, 배당신고 2024-11-13, 대항력 없음

* 임차인: 유 , 보증금 130,000,000원, 전입 2022-03-07, 확정 2022-02-07, 배당신고 2024-04-16, 대항력 없음

* 임차인: 윤 , 보증금 120,000,000원, 전입 2022-12-30, 확정 2022-11-28, 배당신고 2024-02-02, 대항력 없음

* 임차인: 윤 , 보증금 105,000,000원, 전입 2021-05-26, 확정 2021-05-03, 배당신고 2025-01-06, 대항력 없음

* 임차인: 이 , 보증금 160,000,000원, 전입 2018-08-13, 확정 2022-06-17, 배당신고 2025-01-09, 대항력 없음

* 임차인: 이 , 보증금 120,000,000원, 전입 2021-01-25, 확정 2020-12-31, 배당신고 2025-01-15, 대항력 없음

* 임차인: 이 , 보증금 80,000,000원, 전입 2022-06-20, 확정 2022-05-17, 배당신고 2025-02-07, 대항력 없음

* 임차인: 이 , 보증금 80,000,000원, 전입 2022-07-12, 확정 2022-07-12, 배당신고 2024-10-23, 대항력 없음

* 임차인: 전 , 보증금 0원, 전입 2021-04-14, 확정 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음

* 임차인: 지 , 보증금 160,000,000원, 전입 2020-08-07, 확정 2021-03-15, 배당신고 2025-02-21, 대항력 없음

* 임차인: 지 , 보증금 100,000,000원, 전입 2020-08-07, 확정 2020-06-24, 배당신고 2024-08-09, 대항력 없음

* 임차인: 지 , 보증금 105,000,000원, 전입 2020-08-07, 확정 2022-07-14, 배당신고 2024-08-09, 대항력 없음 (1차 보증금 증액분 5,000,000원)

* 임차인: 허 , 보증금 130,000,000원, 전입 2021-11-29, 확정 2021-12-01, 배당신고 2024-01-25, 대항력 없음

4.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 진안동 지역은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 다람산공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 진안지구주민자치센터, 진안도서관, 롯데시네마, 롯데슈퍼, 진로그린마트, 코리아마트 등이 도보 거리에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 남동측으로 약 10미터 폭의 도로에 접해 있습니다. 주변 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.3. 인구 및 수요

본 물건은 다가구주택으로, 지역 거주 인구를 대상으로 임대수요를 기대할 수 있습니다. 인근 아파트 단지 및 주택가와 함께 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데슈퍼, 진로그린마트, 코리아마트 등

* 문화/여가: 다람산공원, 진안도서관, 롯데시네마

* 행정/복지: 진안지구주민자치센터

6.2. 교육시설

반경 500m 내에 진안초등학교, 진안중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6.3. 의료시설

주변 근린상가 내 기본적인 의료시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 중복병합사건이며 유동화 물건으로, 복수의 경매가 진행되었거나 예정된 것으로 보입니다.

* 일괄매각 대상입니다.

* 건물 등기사항전부증명서에는 1층 주차장, 옥탑1층 연면적이 기재되어 있지 않으나, 건축물대장에는 기재되어 있어 공부와의 차이가 있으므로 경매 시 업무에 참고하시기 바랍니다. [cite: provided text]

7.2. 혐오시설 및 주변 환경

조사된 내용으로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성이 있습니다. [cite: provided text]

7.3. 임차인 현황

총 18명의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 다가구주택으로, 다람산공원 인근에 자리 잡고 있으며 주거 편의시설 및 교육시설이 비교적 잘 갖춰져 있어 생활 환경이 양호합니다. 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

권리분석상 모든 임차인의 대항력이 없으며, 등기부상의 권리 또한 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복병합사건 및 유동화물건이라는 특수성이 있으며, 건물 공부와의 차이가 일부 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 군용비행장 소음대책구역에 포함되는 점은 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 다람산공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 풍부한 생활 편의시설.

* 권리관계 안전: 모든 임차인이 대항력이 없으며, 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적고 권리 분석이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 화성시의 지속적인 개발 계획과 함께 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다가구주택으로서의 임대 수익 가능성.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,290,548,040원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 본건의 현황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 감정가: 2,290,548,040원

상세한 시세 조사 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 판단하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.