나이스옥션 법원경매 수원 2021타경11236 [1] 경기도 화성시 향남읍 구문천리 930-13 씨동 1층101호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리 소재 '발안일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 산업단지내 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1), (2) : 일반철골구조 평지붕 2층건(씨동) 내 1층 101호(기호1), 2층 201호(기호2)로서, (사용승인일: 2019.01.03.) 외벽: 판넬 마감 등 내벽: 판넬 마감 등 창호: 샷시 창호 임. 기호(4) : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건(에프동) 내 1층으로서, (사용승인일: 2007.09.17.) 외벽: 판넬 마감 등 내벽: 판넬 마감 등 창호: 샷시 창호 임.

이용상태

기호(1),(2) 건물은 공장, 기호(4) 건물은 폐수처리장으로 이용중임.

설비내역

기호(1),(2)는 위생설비 및 급배수설비, 화물용승강기, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(3) 토지는 세장형의 평지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1, 2에 설치된 호이스트는 탈부착 및 이동가능성과 세입자 설치 가능성 등을 감안하여 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2021타경11236 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 구문천리 930-13 씨동 1층 101호

용도: 공장

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 연OO

1.2. 면적 및 가치

감정가: 1,702,000,000원

토지면적: 4952.90㎡ (약 1498.3평)

토지지분: 660.22㎡ (약 199.7평)

건물면적: 875.06㎡ (약 264.7평)

건물지분: 680.77㎡ (약 206.0평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 지분매각

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록 1, 2에 설치된 호이스트는 탈부착 및 이동 가능성과 세입자 설치 가능성 등을 감안하여 평가 및 매각에서 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리 소재 '발안일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 산업단지 내 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 집합건물 등기부상 을1(2019.03.19. 국민은행 근저당)이 말소기준권리이며, 경매개시결정(2021.11.25. 연규성)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준 권리

집합건물 등기부상 을1. 2019년 3월 19일자 국민은행 근저당권 (권리금액: 금225,600,000원).

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 정보 없음)

3.4. 임차인 현황

본건에는 총 7명의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 주식회사에스엘텍크(서 ): 보증금 90,000,000원, 차임 9,000,000원, 전입일자 2019-04-02.

* 임진규: 보증금 80,000,000원, 차임 8,000,000원, 전입일자 2020-01-30.

* 박준영: 보증금 70,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입일자 2020-06-17.

* 박민오: 보증금 70,000,000원, 차임 6,000,000원, 전입일자 2023-03-27.

* 천현철: 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2023-01-02.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-06.

* PHANCONGHIEU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-08.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 발안일반산업단지는 다양한 중소규모 공장들이 밀집해 있는 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

기호(1),(2) 건물은 공장으로, 기호(4) 건물은 폐수처리장으로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조이며, 사용승인일은 2019년 1월 3일 (씨동) 및 2007년 9월 17일 (에프동)입니다.

5. 토지이용계획 및 제한사항

5.1. 도시계획

도시지역, 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m), 지방산업단지, 성장관리권역.

5.2. 기타 제한사항

가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술).

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25. / 허가대상자: 외국인 등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트).

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본건은 토지 및 건물 지분매각이므로, 다른 지분 소유자와의 협의 및 관리에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제외 물건 (호이스트)

매각 대상에 포함되지 않는 호이스트(목록 1, 2)는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자 및 용도로는 취득 시 허가가 필요합니다. 또한, 발안일반산업단지 내 소각장 증설 문제로 인해 지역 주민들의 반대가 거세고, 환경 및 건강 관련 이슈가 제기되고 있습니다. 본건 부동산 자체에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 직접적인 정보는 없으나, 산업단지 내의 환경 문제는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 발안일반산업단지 내에 위치한 공장용 지분매각 물건입니다. 감정가는 17억 원대이며, 토지 및 건물 지분으로 구성되어 있습니다. 입지상 차량 접근성은 양호하나, 지분매각이라는 점에서 공동 소유자와의 관계 설정이 중요합니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 실제 점유 및 사용 현황은 별도 확인이 필요합니다. 발안일반산업단지 내 소각장 증설 관련 주민 반대 이슈는 해당 지역 전반의 환경 및 거주 만족도에 영향을 줄 수 있는 요인이므로, 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 발안일반산업단지 내 위치하여 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 지분매각이지만, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 실거래가 및 향후 발전 가능성을 고려한 투자가치 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 유사 물건의 거래 사례, 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악, 그리고 낙찰 후 예상되는 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 및 주변 시세를 기준으로 신중하게 결정해야 할 것입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하시는 것을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.