나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55945 [2] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 청학동 소재 ""오산대학교"" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 택지개발
지구 내 주택지대, 아파트 예정지이며 주변으로 기존 주택지대, 학교, 임야 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약10m 정도의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,지구단위계획구역,소로1류(폭 10m~12m)(접함),가축사육제한
구역(전부제한),성장관리권역,택지개발지구임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동행정복지센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
택지개발지구 내 상가지대로서, 근린상가, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 제1.2종근린생활시설 건물 내 1층 104호로서
외 벽: 외장석재붙임 마감.
내 벽: 몰탈위페인트 마감.
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

2021.02.25자로 사용승인된 제1종근린생활시설(소매점)로서
상가점포(부동산중개업소)로 이용 중이나 현재 영업중지 상태로 보임.

설비내역

위생및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 근린생할시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 노폭 약 35m, 남서측에 약15m 포장도로, 남동측으로 약 8m 보행자
전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(송산그린시티),대로1류(폭35m~40m),(대로1류)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(소로2류(보행자전용)(접합),중로2류(폭15m~20m)(접함),
가축사육제한구역(전부제한),성장관리권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.(참고)외부에 중개업소 표시되어 있고, 현재 시건중으로 내부에는
일부 집기 등이 방치되어 있어 영업중지 상태로 보임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55945 (2)

1.2. 소재지

경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 1층104호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

828,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

14. 20㎡ (약 4.29평)

1.5. 2. 건물면적

42. 90㎡ (약 12.98평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 택지개발지구 내 상가지대로서, 근린상가, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건물이 위치한 곳은 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 대로1류(폭35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭15m~20m)의 도로에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부상 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2021.05.07.) 외 다수의 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으며, 이들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.1. 1. 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021.05.07. 접수)

3.1. 2. 총 채권액 (등기부상)

1,115,450,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

3.2. 1. 임차인 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-11

3.2. 2. 대항력 및 인수 여부

임차인 김 은 전입일자(사업일자)가 말소기준권리보다 늦고, "대항력 없음"으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

3.2. 3. 인수보증금

0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 경기도 화성시 새솔동 내 택지개발지구의 상가지대에 위치하며, 주변으로는 근린상가, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 기대됨.

4.2. 건물 이용 현황 및 잠재력

건물은 2021년 2월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 제1종근린생활시설(소매점)로, 현재는 부동산 중개업소로 이용되었으나 영업이 중지된 상태로 보임. 비교적 신축 건물로서 내부 상태는 확인이 필요하나, 향후 지역 개발에 따른 잠재력 보유.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 및 접근성

본건 인근에 "새솔동행정복지센터"가 있으며, 주거단지와 상업시설이 혼재되어 생활 편의시설 이용이 용이한 편임.

5.2. 대중교통 접근성

인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 보통 수준이며, 차량 진출입 또한 원활함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 공실 리스크

현재 영업이 중지된 상태로, 정확한 건물 내부 상태 파악 및 공실 해소를 위한 추가적인 확인 및 전략이 필요함.

6.2. 용도지역 상이 가능성

제공된 정보상 토지 이용 계획은 '제1종일반주거지역'으로, 건물 자체는 '일반상업지역'으로 분류되어 있어, 향후 용도지역 상이와 관련된 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 주변 혐오시설 유무 확인 결과

현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6.4. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권 총액이 11억원을 초과하여, 경매 진행 과정 및 낙찰 이후의 채무 관계 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합의견

본건은 신축된 근린상가 건물로, 개발이 진행 중인 택지개발지구 내에 위치하여 향후 성장 가능성이 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재는 영업 중지 상태이나, 권리분석상 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 채권 총액과 건물 공실 상태, 용도지역 상이 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자포인트

* 개발 초기 단계의 택지개발지구 내 상가로서 미래 가치 상승 기대.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 가능성.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도 절차 간소화 가능.

9. 예상입찰가

9.1. 산정 기준

본 건의 감정가는 828,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 상황 및 향후 임대 수익률, 공실 해소 기간 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 제안 입찰가

시장 조사 및 추가적인 현장 확인을 통해 정확한 가치 산정이 필요하나, 보수적인 관점에서 감정가의 약 65~75% 수준인 538,200,000원 ~ 621,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.