나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55873 [4] 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 ""조원초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(포레스트빌라 제2층 제201호 외 5개호)로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인일 : 2022.10.11)

외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지 및 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55873 (4)

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 3층 302호

용도: 다세대주택

건축물 현황:

사용승인일: 2022년 10월 11일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호

건물면적: 60.81㎡ (약 18.39평)

토지면적: 40.30㎡ (약 12.19평) (토지 지분)

감정가: 305,000,000원 (3억 5백만원)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 수OOOOOOOOO (경기수산업협동조합)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "조원초등학교" 남동측 인근에 위치

주위환경: 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재

교통: 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 위치로 보아 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 21일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을2, 을3, 갑4, 갑6 근저당권, 주택임차권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 말소기준권리 이후의 권리로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

등기부상 소유권보존 (갑1) 및 소유권이전 (갑5, 상속)은 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

임차인 현황: 안태은 (보증금 165,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2023-03-29

확정일자: 2023-03-07

대항력: 없음

이해관계인 현황상 임차인 안태은 씨는 대항력이 없는 것으로 나타나므로, 보증금 165,000,000원을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

주택임차권 (을3) 또한 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

기타 인수사항: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라고 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. (단, 법적 검토 필요)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 수원시 장안구 조원동에 위치한 주거지역 내 다세대주택입니다.

주변에는 주택가와 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

조원초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 수요가 있을 수 있습니다.

최근 실거래가 분석:

최근 2026년 6월 실거래 사례에서 "원아트빌라" (건축년도 2003년, 전용면적 34.72㎡)가 13,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 385만원 수준입니다.

"요담빌라" (건축년도 1993년, 전용면적 29.12㎡)는 2026년 6월 4,500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 153만원 수준입니다.

본건 "포레스트빌라"는 2022년 10월 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 위 비교 사례들보다 건축 연도가 훨씬 짧아 높은 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

감정평가액 기준 ㎡당 약 501.5만원 수준으로, 최근 실거래가 중 신축급임을 감안하면 합리적인 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 조원초등학교가 인접하여 교육 환경 우수

주변 편의시설: 다수의 근린생활시설 위치하여 생활 편의 가능

공공시설: 인근 장안공원, 수원시립 장안구 도서관 등 이용 가능

교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리분석상 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축이나, 다세대주택의 특성상 아파트 대비 공동관리에 대한 기대치가 낮을 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 현재 확인되지 않으나, 최종 입찰 전 현장 조사를 통해 재확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 조원동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

최신 건축 연도로 인한 높은 상품성과 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도 (2022년 사용승인)로 인한 높은 상품성

권리관계 명확 (인수되는 권리/보증금 없음)

대중교통 및 생활 편의시설, 교육시설 접근성 우수

신축급 다세대주택으로서 향후 시세 상승 잠재력 보유

1.8. 예상 입찰가

감정가: 305,000,000원

최근 실거래가 분석 결과, 유사 신축급 다세대주택의 ㎡당 가격은 약 400만원 ~ 500만원 이상으로 형성될 수 있습니다.

본 건의 전용면적 60.81㎡ 기준, ㎡당 400만원 적용 시 243,240,000원, ㎡당 500만원 적용 시 304,050,000원 수준입니다.

감정가는 305,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가 수준과 유사합니다.

경쟁 현황 및 경매 시장 분위기를 고려해야 하나, 권리상 문제 없고 신축임을 감안할 때 감정가 근접 또는 소폭 상승 가능성을 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 310,000,000원

*참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 세금 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 임차인 보증금은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 제외하였습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.