나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55873 [5] 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 ""조원초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(포레스트빌라 제2층 제201호 외 5개호)로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인일 : 2022.10.11)

외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지 및 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55873 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사 (추정)

감정가: 332,000,000원

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 4층 401호

건물 용도: 다세대주택

토지면적: 43.00㎡ (약 12.99평)

건물면적: 64.87㎡ (약 19.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 요약

본건은 2022년 10월 11일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 4층 401호로서, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 페인팅, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 난방, 위생, 급배수 설비 등을 갖추고 있으며, 토지는 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 조원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 법규 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 등기 (임창국, 2022.10.21)

근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 2022.10.21, 총 1,689,600,000원) - 말소

가압류 (주식회사 부왕종합건설, 2024.11.22, 70,000,000원) - 말소

소유권이전 (김진옥, 2025.05.21, 상속)

임의경매 개시결정 (경기수산업협동조합, 2025.06.26, 1,096,690,256원) - 말소 (본건)

주택임차권 (임동명, 2025.08.13, 50,000,000원) - 말소

총 등기부채권액은 1,809,600,000원입니다.

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 임동명 (임 )

보증금: 50,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2025-08-01

확정일자: 2024-11-29

배당신고일자: 2025-08-01

대항력: 없음

임차인의 확정일자(2024.11.29)가 전입일자(2025.08.01)보다 앞서는 특이사항이 있으나, 대항력이 없고 주택임차권이 말소 예정이므로 임차인은 보증금을 배당받지 못할 가능성이 높습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

4. 상권분석

본건이 위치한 조원동은 주거 밀집 지역으로, 인근에 조원초등학교와 함께 다양한 규모의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대형 마트, 병원, 은행 등 편의시설은 차량 이동 시 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. (제공된 자료 내 상세 상권 분석 정보 부족)

5. 생활정보

* 교육시설: 조원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. (제공된 자료 내 상세 편의시설 정보 부족)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 문제: 임차인 임동명의 경우 대항력이 없으며, 확정일자가 전입일자보다 앞서는 특이사항이 있습니다. 보증금 50,000,000원은 배당받지 못할 가능성이 높아 명도 진행 시 특이사항이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 1,809,600,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 채권 총액이 물건의 시세보다 과도하게 설정되었을 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보 물건과의 관계에 따라 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보에는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 혐오시설의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 비교적 신축 건물로, 조원초등학교 인근의 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인수되는 권리가 없어 권리관계는 명확하나, 임차인의 명도 이슈와 높은 채무 총액은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 신축 다세대주택으로 건물의 가치가 높습니다.

* 양호한 입지: 조원초등학교 인근의 주거 지역으로, 교육 환경 및 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 인수 권리 없음: 임차인 보증금을 포함하여 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 원아트빌라(2003년식, 34.72㎡)가 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2022년 신축으로 건축 연도가 훨씬 신규이고, 건물 면적도 64.87㎡로 더 넓습니다. 감정가는 332,000,000원이나, 주변 유사 물건의 실거래가와 신축 연식을 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 282,000,000원 (감정가의 약 85% 수준)

본 입찰가는 제공된 정보와 시장 동향을 기반으로 산정된 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.