나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55873 [6] 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 ""조원초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(포레스트빌라 제2층 제201호 외 5개호)로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인일 : 2022.10.11)

외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지 및 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55873 (6)

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 5층501호

신주소: 경기도 수원시 장안구 금당로99번길 24-10 (조원동)

용도: 다세대주택

건축물 용도: 공동주택

사용승인일: 2022년 10월 11일

건물 층수: 5층 중 5층

감정가: 328,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경기수산업협동조합

토지면적: 40.90㎡ (약 12.37평)

건물면적: 61.63㎡ (약 18.64평)

토지 지분: 40.9㎡

건물 지분: 61.63㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건폐율: 55.62%

용적률: 186.43%

대지면적: 314㎡

연면적: 585.38㎡

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "조원초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

대중교통 사정은 인근 버스정류장 이용이 가능하여 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 윤연준

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-17

* 확정일자: 2023-02-27

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 윤 의 경우 보증금 180,000,000원이 있으나, 제공된 정보상 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. 다만, 배당 순서 및 실제 배당 가능 여부를 확인하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022년 10월 21일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권.

* 등기부채권 총액: 1,759,600,000원.

* 경매로 인해 위 근저당권 및 기타 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 대항력 없음)

1.4. 상권분석

본건은 조원초등학교 인근 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 위주로 형성될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 제반 차량 진출입이 가능합니다.

* 교육: 조원초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주택가와 학교, 공원이 어우러져 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 현황 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 조사 등을 통해 정확한 주변 환경을 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 17억 5천만원 이상으로 매우 높은 편입니다. 이는 경매 진행 중 취하 가능성이 낮음을 시사하지만, 채무 규모가 크다는 점은 유의해야 합니다.

* 임차인 명도: 비록 대항력 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 지역 내 개발 제한: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 존재하여 향후 건물 증축 또는 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축인 포레스트빌라 5층 501호 다세대주택입니다.

조원초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주변 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수되는 보증금은 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 높은 채권 총액과 감정가가 주변 시세 대비 어느 정도인지 면밀한 분석이 필요합니다. 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년에 사용승인된 건물로, 내부 상태가 양호하고 최신 건축 기준이 적용되었을 가능성이 높습니다.

* 우수한 입지: 조원초등학교 인접, 조용한 주거 환경, 편리한 교통망 등 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 61.63㎡ (약 18.64평)으로 1~2인 가구 또는 소형 가족이 거주하기에 적합한 면적입니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 인근 다세대주택 시세 분석 결과, 2003년 건축된 원아트빌라(34.72㎡)가 2026년 6월 130,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 12,380,000원 수준입니다.

본건 포레스트빌라는 2022년 건축된 신축 건물로, 원아트빌라보다 건축 연도가 19년 앞서고 건물 면적(61.63㎡)도 더 넓습니다. 따라서 신축 프리미엄을 고려하면, 평당 가치는 원아트빌라보다 높게 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가는 328,000,000원으로, 건물 면적 61.63㎡ 기준 평당 약 17,590,000원 수준입니다. 이는 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 거래된 유사 연식의 물건이 없어 정확한 시세 산정에 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

이는 약 262,400,000원 ~ 295,200,000원 범위입니다.

보수적인 예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.