나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55873 [3] 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 ""조원초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(포레스트빌라 제2층 제201호 외 5개호)로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인일 : 2022.10.11)

외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지 및 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55873 (3)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 3층301호

* 건물용도: 다세대주택

* 건축년도: 2022년 (사용승인일 2022.10.11 기준)

* 토지면적: 47.60㎡ (약 14.4평) - 토지 지분

* 건물면적: 71.71㎡ (약 21.7평) - 전용면적

* 감정가: 367,000,000원

1.1. 입지조건

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* 위치: 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31번지 (금당로99번길 24-10) 소재 포레스트빌라 3층 301호.

* 주변 환경: 본건은 조원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 지역임.

* 교통: 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

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* 매각구분: 부동산 임의경매 (수원지방법원 2025타경55873)

* 채권자: 경기수산업협동조합

* 말소기준권리: 2022년 10월 21일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 을2)임.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 1,959,600,000원임.

* 주요 권리사항:

* 소유권보존: 임창국 (2022.10.21)

* 소유권이전 (상속): 김진옥 (2025.05.21)

* 근저당권: 수협엔피엘대부주식회사 (2022.10.21) - 말소

* 근저당권: 수협엔피엘대부주식회사 (2022.10.21) - 말소

* 가압류: 주식회사부왕종합건설 (2024.11.22) - 말소

* 임의경매개시결정: 경기수산업협동조합 (2025.06.26) - 말소 (본건 경매)

* 주택임차권: 이경국 (2025.12.05) - 말소

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* * BRILLANTEJOYCE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-15

* 대항력: 없음

* 비고:

* * 이경국

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-15

* 확정일자: 2023-08-29

* 배당신고일자: 2025-08-22

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 권리분석: 상기 임차인 이경국은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 등기부 상 주택임차권(을3)이 말소되었고 권리분석상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 인수할 임차인의 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

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* 주변시설: 본건은 조원초등학교 인근에 위치하며, 학교, 공원, 다양한 주거시설(단독주택, 다세대주택) 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 상권으로서 기본적인 요소를 갖추고 있음.

* 상업시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 주민 편의성이 양호함.

* 잠재력: 1종 일반주거지역으로 개발 밀도가 제한적이나, 기존 주거 지역의 안정적인 수요 기반을 가지고 있음.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 조원초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능하며, 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 녹지/휴식공간: 인근 공원 등의 녹지 공간 접근성은 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건축년도 혼선: 제공된 JSON 상 매매 정보의 건축년도는 2003년, 1993년 등으로 표기되어 있으나, 본건(포레스트빌라)의 사용승인일은 2022년 10월 11일로 신축 건물임. 이는 주변 시세 분석 시 비교 대상 선정을 신중하게 해야 함을 시사함.

* 임차인 존재: 비록 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 200,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 등기부 상 주택임차권으로 등재되어 있었음. 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

* 제시외 건물/물건: 제공된 정보상 토지 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡로 특이사항 없음.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오 시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 수원시 장안구 조원동에 위치한 2022년 준공의 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교육 시설 접근성을 갖추고 있음.

* 등기부상 권리관계는 다소 복잡하였으나, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됨.

* 건축년도 관련 혼선 및 등기부상 임차인 존재 등 일부 확인이 필요한 사항이 있으나, 전체적으로는 권리관계가 명확한 편으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적음.

* 입지: 조원초등학교 인근의 주거 지역으로 안정적인 수요 예상.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자의 권리 보호에 유리함.

* 가격 메리트: 감정가 3억 6천 7백만원 대비 시세 조사를 통해 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터 상의 주변 다세대주택 매매 정보(원아트빌라 34.72㎡ 130,000,000원, 요담빌라 29.12㎡ 45,000,000원)는 건물 연식(2003년, 1993년) 및 단지가 달라 본건(2022년 준공, 71.71㎡)과는 직접적인 비교가 어려움.

* 수원시 장안구 조원동 지역의 아파트 시세(예: 주공뉴타운1단지 2001년 준공, 33평 약 4.9억~5.3억) 또한 신축 다세대주택인 본건과는 직접 비교가 제한적임.

* 본 건 포레스트빌라는 2022년 준공된 신축 건물로, 감정가 367,000,000원은 현재 시점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

* 주변 시세 자료가 본건의 정확한 면적이나 신축 연도와 직접적으로 부합하는 것이 부족하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요함.

* 산정 기준:

* 감정가: 367,000,000원

* 주변 신축 다세대주택의 직접적인 시세 데이터가 부족하나, 감정가 대비 80~90% 수준을 일반적으로 고려함.

* 예상 입찰가: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

* 보수적으로 접근 시 감정가의 80% 수준인 300,000,000원부터 시작하며, 낙찰을 목표로 한다면 감정가 대비 90% 수준인 330,000,000원 이내에서 결정하는 것이 합리적일 수 있음.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 추가로 파악하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.