나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55873 [2] 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 ""조원초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(포레스트빌라 제2층 제201호 외 5개호)로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인일 : 2022.10.11)

외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지 및 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경55873 (2) 사건으로 진행되는 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31, 포레스트빌라 2층 202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 305,000,000원입니다.

토지 면적은 40.30㎡ (약 12.19평)이며, 건물 면적은 60.81㎡ (약 18.39평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 수OOOOOOOOO (등기부등본 상 수협엔피엘대부주식회사, 경기수산업협동조합 관련)입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건으로, 해당 부동산 외 다른 물건도 동일한 채무를 담보하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "조원초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 사다리형이며, 본건 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약 정보에 따르면, 본건 건물은 2022년 10월 11일 사용승인된 신축 건물입니다.

소유권은 2022년 10월 21일 임창국에게 보존등기되었으며, 이후 2025년 5월 21일 김진옥에게 상속을 원인으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2022년 10월 21일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 채권액 744,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당권(을2), 가압류(갑4), 임의경매개시결정(갑6)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,759,600,000원입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다. 이는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

임차인 현황으로는 추정우 씨가 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원에 2024년 3월 20일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 조원동 지역은 조원초등학교를 중심으로 주거단지와 근린생활시설이 발달한 지역입니다.

주변에 학교, 공원, 상업시설 등이 있어 주거지로서의 편의성이 높습니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 조원초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설 및 공원이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 신축 다세대주택으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매우 높은 채무 총액: 감정가(3.05억원) 대비 총 채무액(17.6억원)이 과도하게 높아, 권리관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

* 미확인 지상권 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 인수 시 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 이 부분에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 경쟁 심화 가능성: 감정가 대비 높은 채무액으로 인해 유찰 가능성도 있으나, 반대로 권리관계를 제대로 파악하지 못한 참여자들의 과도한 경쟁으로 인한 입찰가 상승 위험도 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로 즉시 입주 및 임대가 가능하다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 조원초등학교 인근의 양호한 입지 조건은 주거 선호도를 높입니다.

하지만, 감정가 대비 현저히 높은 채무 총액과 더불어, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이 지상권의 내용 및 법적 효력에 따라 본건의 실질 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 상당한 부담이 될 수 있습니다.

따라서 본건에 대한 입찰은 잠재적 리스크, 특히 지상권 문제를 완벽하게 해결할 수 있다는 확신이 있을 때 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2022년 신축 건물로 최신 시설 및 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 조원초등학교 인근으로 학군 및 주거 편의성이 우수한 입지입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 높은 채무 총액으로 인해 경쟁이 상대적으로 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 305,000,000원

주변 신축 다세대주택 시세 및 본건의 면적(18.39평)을 고려할 때, 3.3㎡당 시세는 약 13,000,000원 ~ 15,000,000원으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 일반적인 시세는 약 240,000,000원 ~ 275,000,000원 범위로 예상됩니다.

그러나, 본건은 감정가 대비 매우 높은 채무 총액과 함께, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 매우 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이 지상권의 내용에 따라 본건의 실질 가치는 급격히 하락할 수 있습니다.

따라서, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 지상권 문제를 명확히 파악하고, 해당 위험을 감수할 수 있는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

상기 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 단, 지상권 문제에 대한 추가적인 정보 및 해결 방안이 확인될 경우, 이 예상가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.