나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56889 [3] 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 씨동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 ""하갈교차로"" 남서측 근거리에 위치하며 주위는
공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 도시외곽지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1~3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내
지1층 비101호 외 2개호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 페인팅 마감등
창호 : 알루미늄 및 하이새시 창호등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(사무실 등)로 이용중임.
기호(2) : 연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.
기호(3) : 연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기호(1~3) : 위생 및 급.배수설비, 시스템 냉.난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비,
승객용 승강기설비 등을 갖추고 기호(2,3)은 개별난방설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지인 부정형의 토지로서 현황 '공동주택 및 근린생활시설 건부지'로
이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음(을구 15번 지역권 설정 등기)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

• 사건번호: 수원지방법원 2025타경56889 (3)

• 소재지: 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 씨동 3층301호

• 용도: 연립주택

• 토지면적: 98.63㎡ (약 29.83평)

• 건물면적: 63.97㎡ (약 19.35평)

• 감정가: 516,000,000원

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 농협경제지주

• 건축물 사용승인일: 2023년 3월 16일

1.2. 입지조건

• 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 “하갈교차로” 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 도시 외곽 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

• 인접 도로상태

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

• 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 준보전산지(산지관리법), 성장관리권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

• 주변 환경

주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 도시 외곽 지역으로, 현재까지 파악된 바에 따르면 인근에 혐오시설이나 심각한 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

• 등기부현황

본건 부동산의 등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 9월 6일 접수된 이정민 외 2명의 근저당권(을1)입니다.

총 채권액은 1,100,000,000원으로 파악됩니다.

• 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을2 근저당, 갑2 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

• 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 물건명세서 상 '토지에 관하여 별도등기 있음(을구 15번 지역권 설정 등기)'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 해당 지역권의 구체적인 내용과 효력 범위는 별도 확인이 필요하며, 이는 잠재적 인수 부담이 될 수 있습니다.

• 임차인 현황

본건 부동산의 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

• 주변 시세 분석

최근 2026년 거래된 주변 유사 물건의 시세를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

- 2026년 1월 거래: 전용면적 54.63㎡ (약 16.53평)이 115,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 6,957,048원 수준입니다. (1986년 건축)

- 2026년 5월 거래: 전용면적 67.61㎡ (약 20.45평)이 300,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 14,669,926원 수준입니다. (2021년 건축)

- 2026년 7월 거래: 전용면적 50.09㎡ (약 15.15평)이 210,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 13,861,386원 수준입니다. (2023년 건축)

• 평당가 비교

최근 거래된 신축 또는 준신축 건물(2021년, 2023년 건축)의 평당가는 약 1,386만원 ~ 1,467만원 수준입니다.

• 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 516,000,000원이나, 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례를 기준으로 볼 때, 현재 시세는 평당 약 1,300만원 ~ 1,500만원 내외로 추정되며, 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다. 본건의 전유부 면적(약 19.35평)을 기준으로 현 시세를 추산하면 약 276,000,000원 ~ 283,000,000원 범위로 예상됩니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 변동, 또는 평가 방식의 차이에서 비롯된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

• 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

• 주변 시설

본건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 교육, 의료, 쇼핑 시설과의 거리는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

• 토지 지역권 설정 등기

을구 15번 지역권 설정 등기가 존재하며, 이로 인한 재산권 행사 제한 또는 추가 부담 발생 가능성이 있습니다. 해당 지역권의 정확한 내용을 파악하고 잠재적 영향을 분석해야 합니다.

• 임대관계 미상

현재 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금은 없는 것으로 확인됨)

• 토지이용계획 및 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동에 위치한 연립주택으로, 신축 또는 최근 리모델링으로 인해 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 단지 내 주차 공간 등 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 토지에 설정된 지역권 등기 및 임대관계 미상이라는 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

가장 큰 특징은 감정가(516,000,000원) 대비 최근 주변 실거래가(약 276,000,000원 ~ 283,000,000원)가 현저히 낮다는 점입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 차이, 또는 지역권 등기 등으로 인한 가치 하락 요인을 반영하지 않았을 가능성을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

• 신축급 건물 상태

건축물 사용승인일이 2023년으로 비교적 최근이어서, 별도의 큰 수리 없이 즉시 입주 또는 임대가 가능할 것으로 예상됩니다.

• 용인시 기흥구 지역의 잠재력

용인시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

• 감정가와 시세 간의 큰 괴리

현재 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 시장 가격에 근접하여 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크 요인(지역권 등기, 임대관계 미상) 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가 516,000,000원은 현재 시장 가격을 크게 상회하므로, 이에 근접한 입찰은 매우 위험합니다.

주변 유사 부동산의 최근 거래가격을 기준으로, 본건의 면적(약 19.35평)을 적용하면 약 276,000,000원에서 283,000,000원 사이의 가격이 시장가로 형성되어 있습니다.

지역권 등기라는 미확인 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 해당 지역권 등기의 정확한 내용 확인 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.