나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56889 [2] 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 비동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 ""하갈교차로"" 남서측 근거리에 위치하며 주위는
공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 도시외곽지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1~3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내
지1층 비101호 외 2개호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 페인팅 마감등
창호 : 알루미늄 및 하이새시 창호등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(사무실 등)로 이용중임.
기호(2) : 연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.
기호(3) : 연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기호(1~3) : 위생 및 급.배수설비, 시스템 냉.난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비,
승객용 승강기설비 등을 갖추고 기호(2,3)은 개별난방설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지인 부정형의 토지로서 현황 '공동주택 및 근린생활시설 건부지'로
이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음(을구 15번 지역권 설정 등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56889 (2)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 비동 2층 201호

건물명: 송명팰리채

용도: 연립주택 (건축물대장상 공동주택)

감정가: 516,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협경제지주

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 면적: 63.97㎡ (약 19.35평)

토지 면적: 98.63㎡ (약 29.83평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 B동 2층 201호

건물 이용상태: 기호(2) 연립주택 (방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등)으로 이용 중 (본건 201호)

설비 내역: 위생 및 급배수, 시스템 냉난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승객용 승강기 등

토지 형상 및 이용상태: 남동하향 완경사지의 부정형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함

토지 이용 계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역

1.3. 경매 정보

감정평가 요약: 516,000,000원

채권 총액: 1,100,000,000원 (근저당 450,000,000원 + 근저당 650,000,000원)

말소기준권리: 2024년 09월 06일 접수된 이정민외 2명의 근저당권 (을구 1번)

임의경매 개시 채권자: 농협경제지주 (2025년 07월 16일 접수, 515,668,521원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 "하갈교차로" 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 도시외곽 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 등기(주식회사송명, 2023.04.06) 이후 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

말소기준권리인 근저당권(이정민외 2명, 2024.09.06, 450,000,000원) 이하 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 본 건과 관련된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적을 수 있음을 시사합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

다만, "토지에 관하여 별도등기 있음(을구 15번 지역권 설정 등기)"이라는 특이사항이 있어, 해당 지역권의 구체적인 내용과 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경기도 용인시 기흥구 하갈동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 도시외곽 지역입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기(2021년, 2023년 건축)에 건축된 다세대 주택의 전용면적 약 50㎡~67㎡(약 15평~20평) 범위의 매물들이 21,000만원에서 30,000만원 사이에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적은 63.97㎡(약 19.35평)으로, 이러한 최근 거래 사례를 고려할 때 시장 가격대는 약 27,000만원에서 32,000만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본 건의 감정가는 51,600만원으로, 최근 실거래가와 비교했을 때 상당한 격차를 보이고 있습니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

본 물건이 속한 송명팰리채 단지는 비교적 최근(2020년~2023년 건축)에 준공된 공동주택 단지입니다.

주변에 공동주택 단지들이 분포하여 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변의 편의시설, 교육시설, 병원 등 생활 편의시설과 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공된 데이터와 현재 검색 능력으로는 확인이 어렵습니다. 상세한 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지에 설정된 별도등기(을구 15번 지역권 설정 등기)는 해당 토지의 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로, 반드시 그 내용과 효력을 확인해야 합니다.

감정평가액(51,600만원)과 최근 실거래가(추정 27,000만원~32,000만원) 간의 현저한 차이는 입찰 시 주의를 요하며, 감정가의 신뢰성 또는 시장 가격의 변동 가능성을 시사합니다.

전체 채권 총액이 11억원에 달하여 부채 규모가 크므로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 관련 절차에 신중할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년~2023년 준공)인 송명팰리채 B동 2층 201호로, 건물 자체의 노후도가 낮아 잠재적 가치가 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 법적 리스크는 상대적으로 낮아 보입니다.

하지만, 감정가와 시장 시세 간 큰 괴리가 존재하며, 토지에 설정된 지역권 등기 내용 확인이 필수적입니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물이라는 점.

권리 인수 부담(보증금 0원)이 없어 명도 관련 위험이 적음.

감정가와 시장 시세 간의 큰 차이로 인한 시세 차익 기대 가능성 (단, 감정가의 적정성 및 시장 조사를 통한 재확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적 63.97㎡ (약 19.35평) 기준, 최근 유사 면적 및 건축 연도의 다세대 주택 실거래가(약 21,000만원 ~ 30,000만원)를 종합적으로 고려하였습니다.

감정가(51,600만원) 대비 낮은 시장 시세를 반영하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정하였으며, 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않았습니다.

예상 입찰가: 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.