나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53740 [1] 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이001-05-0501 센터프라자1동 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상 3층 건물 내 제2층 제205호로서, (사용승인일 : 2020.05.11) 외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등. 바닥 : 타일깔기 마감 등. 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 "일반음식점"임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 소화·화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 대체로 세장형 토지로서 "제1종근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 보행자전용 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-3)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-19)(중로 엠티브이2-30)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

공부상 일반음식점이나 공실임(현황조사시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 센터프라자 내 근린상가 건물입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53740 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이001-05-0501 센터프라자1동 2층205호 (신 주소: 경기도 시흥시 거북섬5길 4)

용도: 근린상가 (공부상 일반음식점)

감정가: 904,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 사용승인일: 2020년 5월 11일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 94.16㎡ (약 28.48평)

토지 지분: 94.1645㎡ (약 28.48평)

건물 면적: 132.00㎡ (약 39.92평)

건물 지분: 132㎡ (약 39.92평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재한 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

본 물건의 동측으로는 노폭 약 20미터, 남동측으로는 노폭 약 10미터, 북측으로는 노폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 3월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 진행으로 인해 등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

인수되는 권리(매각으로 소멸되지 않는 권리)는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인으로 박 씨가 있습니다.

보증금 50,000,000원에 차임은 0원이며, 전입(사업자) 일자는 2023년 5월 26일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 보증금

본 물건의 경우, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 물건은 공부상 용도가 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현황조사일 기준으로는 공실 상태인 것으로 파악되었습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 2020년 5월 11일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재 및 타일 붙임, 내부는 타일 마감 등으로 되어 있습니다.

4.2. 건물 내 설비

위생 및 급·배수 설비, 시스템 에어컨 설비, 승강기 설비, 소화·화재탐지 설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.3. 토지 이용계획

본 물건이 속한 지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로1류, 중로2류 등 도로 관련 규제와 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택거래에 한함) 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 시설

본 물건 인근에는 시화나래중학교가 있으며, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 환경

차량 접근성이 용이하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리하여 교통 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

공부상 업종과 달리 현재 공실 상태이므로, 인수 후 공실 해소를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

일반상업지역 내에 있으나, 다수의 법규(국가산업단지, 성장관리권역 등)가 중복 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 있어 제한이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 외부 요인

본 보고서에는 주변 지역에 대한 혐오시설 포함 여부 등 외부 시설에 대한 정보는 포함되어 있지 않으며, 상세한 확인을 위해서는 별도의 현장 조사 및 주변 환경 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 센터프라자 내에 위치한 근린상가 건물로, 2020년 신축된 비교적 양호한 상태의 건물입니다. 권리관계가 복잡하지 않고 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정이라 낙찰자의 권리 확보 측면에서는 유리합니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 시화국가산업단지 인근에 위치하여 배후 수요를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 공부상 용도와 현황이 일치하는지, 그리고 다수의 토지 이용 계획에 따른 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 취득이 가능합니다.

* 산업단지 배후 입지: 시화국가산업단지 인근으로 잠재적 임대 수요가 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물의 소유권을 동시에 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 904,000,000원입니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없어 별도의 추가 비용 발생은 없을 것으로 보입니다.

예상 입찰가는 현재 물건의 공실 상태, 향후 공실 해소 가능성, 지역 상권 활성화 정도, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 이에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.