나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2102 [2] 서울특별시 동작구 신대방동 719 동작상떼빌 106동 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 ""신대방1동 주민센터"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트 단지 및 일반 주택지대, 근린생활시설, 학교, 공원, 병원 등이 혼재하는 지
역으로서 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 ""신대방1동 주민센터"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔 및 아파트단지, 일반 주택지대, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정
은 무난시됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제
반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상25층 건물내 제8층 제805호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상20층 건물 내 제19층 제1902호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이
되어 있음.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설, 소화설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세정형 평지로서, 업무시설,판매시설,근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로상태 무난하며, 단지 외곽 공도에 접함.

인접 도로상태등

단지내 도로상태 무난하며, 단지 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림지구, 문의:도시계획과), 도로
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-1
3)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴,
동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역(2017-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구
역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 비오톱1등급(저촉),건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시
제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 동작상떼빌 106동 8층 805호

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2102 (2)

* 소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 719 동작상떼빌 106동 8층 805호

* 용도: 오피스텔 (현황 아파트 이용 중)

* 건물면적: 90.63㎡ (약 27.4평)

* 토지면적: 21.82㎡ (약 6.6평)

* 감정가: 610,000,000원

1.1. 사건 기본사항

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: (OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상25층 건물 내 제8층 제805호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "신대방1동 주민센터" 북서측 및 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 일반 주택지대, 근린생활시설, 학교, 공원, 병원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 을7. 대아신용협동조합 근저당권 (2022-09-08)

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리 이하 모든 권리(을8, 을9, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11)는 매각으로 소멸함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을9. 주택임차권 (오민진). 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 400,000,000원

* 전입일자: 2020-10-30

* 확정일자: 2020-09-22

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인은 선순위이며 대항력이 있으므로, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

* 본건 소재지인 서울특별시 동작구 신대방동은 도시지역, 제3종일반주거지역, 일반상업지역, 준주거지역 등이 혼재하며 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 개발이 이루어지고 있는 지역임.

* 토지이용계획상 다양한 규제(대공방어협조구역, 상대보호구역, 건축선 등)가 존재함.

4.2. 업종 분석

* 본건은 공동주택, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등으로 복합 용도 이용이 가능한 지역임.

* 주위 환경에 아파트 단지, 오피스텔, 일반 주택지대, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 병원, 공원, 다양한 상업시설 등이 소재하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

* 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

* 선순위 임차인의 보증금 400,000,000원을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 있음. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인임.

6.2. 중복 사건

* 중복 사건이 존재함. (정확한 영향은 추가 확인 필요)

6.3. 복합 용도 및 건축물 정보 상이

* 오피스텔 및 아파트로 등록되어 있으며, 건물 층수 등 상세 정보에 일부 상이한 부분이 있어 정확한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 신대방동에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지 조건을 가진 복합 용도 건물임.

하지만 선순위 임차인으로 인한 4억원의 보증금 인수 가능성은 입찰 결정에 있어 가장 신중하게 고려해야 할 사항임.

법원 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건 명세서 상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구를 반드시 유념하여 인수될 금액을 면밀히 산정해야 함.

8. 투자 포인트

* 서울 동작구라는 우수한 입지 조건

* 대중교통 접근성 양호

* 복합 용도 건물로 다양한 활용 가능성 (추후 명확화 필요)

* (잠재적) 시세 차익 기회 (인수 부담금 고려 후 보수적인 접근 시)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 610,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 5월 기준): 본건 면적(90.63㎡) 환산 시 약 621,700,000원 수준으로 추정됨.

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 보증금 4억원 인수 가능성 존재)

* 분석:

최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준이며, 본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 4억원을 인수할 가능성임. 만약 보증금 전액이 배당되지 않는다면, 실제 총 매수 부담금은 (입찰가 + 4억원)이 됨.

권리분석상의 '인수 보증금 합계: 0원'을 신뢰하고 배당에서 전액 변제될 것으로 가정하더라도, 경매 물건의 특성을 고려하여 보수적인 입찰이 필요함.

시세 및 감정가를 고려하되, 경매 위험 프리미엄을 감안하여 감정가의 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시함.

* 예상 입찰가 범위: 457,500,000원 ~ 518,500,000원 (약 4억 5천 7백 5십만원 ~ 5억 1천 8백 5십만원)

* 주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금 4억원이 배당으로 전액 변제된다는 가정 하에 산정된 것이며, 실제 인수 부담 발생 시 총 매수 비용이 크게 증가하므로, 입찰 전 반드시 인수 금액 및 배당표를 최종 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.