나이스옥션 법원경매 부천 2026타경5 [2] 경기도 김포시 감정동 705 김포센트럴헤센 상가동 지2층 107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 감정중학교 남동측 근거리에 소재하는 구분건물이며, 주위는 아파트단지, 주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 무난함.

교통상황

본건(기호1,2)은 단지내로 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 간선도로와의 연계성 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상1층 건물내 지하층 기호1.(103호) 기호2.(107호)로서 외벽: 돌붙임 마감, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 바닥: 타일 깔기 마감 등, 창호: 알루미늄 새시창호임.

이용상태

본건 공부상 용도는 기호(1,2): 근린생활시설로 등재되어 있으며, 기호1.(103호)은 현재 "공실"이며, 기호2.(107호)는 현재 "헤센 탑(공인중개사사무소)"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 자동화재탐지설비, 스프링클러설비, 제반 부대설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로에 접하며 북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 지구단위 계획구역(2017-08-01)(감정(주택과 확인)), 대로3류(폭25m~30m)(접합), 중로2류(폭15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 역사문화 환경보존지역(문화예술과 협의){경기도문화재보호조례}, 장애물제한표면구역{공항시설법}, 진입표면구역{공항시설법}, 제한보호구역(협의지역){군사기지 및 군사시설 보호법}, 역사문 화환경보존지역(문화예술과 문의){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}, 성장관리권역{수 도권정비계획법}, 하수처리구역(걸포처리분구){하수도법}, 토지거래계약에관한허가구역((대 상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문 의)임.

공부와의 차이

본건은 공부상 지하2층소재 등재되어 있으나, 접면도로를 기준으로 현황 지상1층에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-공부상 용도는 근린생활시설로 등재되어 있으며, 현황은 헤센 탑(공인중개사사무소)로 이용중임
-공부상 지하2층소재 등재되어 있으나, 접면도로를 기준으로 현황은 지상1층에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경5 (2)

소재지: 경기도 김포시 감정동 705 김포센트럴헤센 상가동 지2층 107호

용도: 근린상가

감정가: 422,000,000원

토지면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

토지지분: 26.5698㎡ (약 8.04평)

건물면적: 43.19㎡ (약 13.07평)

건물지분: 43.1933㎡ (약 13.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOO (진접농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 김포시 감정동 소재 감정중학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 출입이 자유로우며, 인근 대중교통 시설과의 거리, 편의성 및 시내권 간선도로와의 연계성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 서측으로 광대로, 북측으로 중로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 도로상태: 서측 광대로 및 북측 중로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (진접농업협동조합, 2021-12-28)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김현용

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권보존: 김포감정동지역주택조합 (2021-11-26)

* 소유권이전: 정부수 (2021-12-28)

* 근저당: 진접농업협동조합 (2021-12-28, 말소기준권리)

* 임의경매: 진접농업협동조합 (2026-01-07)

1.3. 상권분석

* 용도: 공부상 용도는 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

* 현황 이용: 본건은 현재 '헤센 탑(공인중개사사무소)'으로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 주위는 아파트 단지, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상권의 기본적인 배후 수요는 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 감정중학교와 인접해 있으며, 아파트 단지, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용 편의성은 보통 수준이며, 시내권 간선도로와의 연계성이 양호합니다.

* 쾌적성: 주변이 조용하고 공기가 맑으며, 산책을 즐길 수 있는 공원이 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 차이: 공부상 지하 2층으로 등재되어 있으나, 실제 현황은 접면 도로를 기준으로 지상 1층에 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 등기부등본과 실제 이용 현황 간의 차이로, 계약 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 복잡한 토지이용계획 및 제한사항: 본 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 토지 이용이나 건물 증축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 묘지 인접 가능성: 일부 검색 결과에서 인근에 묘지가 있다는 언급이 있어, 이는 잠재적인 혐오시설로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 김포시 감정동에 위치한 상가 건물로, 현재 공인중개사사무소로 활발히 이용 중이며, 아파트 단지와 학교 등 주거 및 교육 시설이 밀집한 지역에 속해 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 공부상 지하 2층이나 현황 지상 1층이라는 점, 그리고 복잡한 토지이용계획 및 제한사항은 면밀한 검토가 필요합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 현재 활발히 운영 중인 상가로 즉시 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 아파트 단지 및 학교 인근에 위치하여 안정적인 고객 확보가 용이합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 시 추가적인 인수 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가 422,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 시세 파악, 주변 상권 분석, 건물 상태, 명도 가능성, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세와 권리 관계상 명도가 용이하다는 점을 감안하여 적정 수준의 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.