나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5175 [2] 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 내 1층 109호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다. 기호2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 내 2층 202호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호1:현황 공실로 건축물대장상 용도는 근린생활시설입니다. 기호2:근린생활시설(상호 "앤유PC 파주점)로 이용 중입니다.

설비내역

기호1:공동 위생 및 급,배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어있습니다. 기호2:공동 위생 및 급,배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 10미터 및 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건 기호2는 현장 조사 결과 후첨 "사진용지"와 같이 인접 호수(201호, 203호)와 내부벽체 구분 없이 일괄 사용 (상호 "앤유PC 파주점") 중인 것으로 조사되었으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

201호, 202호, 203호를 모두 합하여 'pc방'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경5175 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제물포 (본 경매 건의 채권자로 파악됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 와동동 1302-1 (새주소: 경기도 파주시 미래로602번길 45) 도원빌딩 2층 202호

용도: 근린상가 (현황: PC방)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 322,000,000원

1.3. 토지 정보

면적: 25.88㎡ (약 7.83평)

지분: 25.88㎡ (약 7.83평)

형상 및 이용상태: 인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중

이용계획: 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역(전부제한구역)

1.4. 건물 정보

건물명: 도원빌딩

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 본건 2층 (건물 총 지하 2층, 지상 7층)

전유 면적: 82.94㎡ (약 25.11평)

전유 면적 지분: 82.94㎡ (약 25.11평)

건축물 용도: 제1종근린생활시설 (기타: 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설)

사용승인일: 2019년 01월 11일

설비: 공동 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진,출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2019년 01월 25일 (이상배 외 1명)

소유권이전 (매매): 2020년 08월 31일 (주식회사도원)

근저당권 (말소기준권리): 2020년 08월 31일 (미추홀새마을금고, 채권최고액 837,600,000원)

소유권이전청구권가등기: 2024년 05월 22일 (주식회사정우세이프티)

임의경매개시결정: 2025년 09월 09일 (채권자: 제물포, 경매신청채권액 692,942,820원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 60,000,000원

차임: 4,000,000원

전입일자(사업일자): 2022년 08월 18일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

기타:

* 본건 임차인 윤 은 대항력은 없으나, 보증금 및 차임 관련 상세 조건 확인이 필요합니다. (세부적인 내용이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

3.3. 권리관계 요약

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 미추홀새마을금고 근저당권 (말소기준권리)

* 주식회사정우세이프티 소유권이전청구권가등기 (말소기준권리보다 후순위로 촉탁 등기 말소될 가능성이 높음)

* 제물포 임의경매개시결정 (경매 원인)

* 위 근저당보다 후순위인 모든 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (현재 등기부상 존재하지 않음)

인수되는 권리:

* 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 특별한 인수 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건은 근린생활시설 용도로, 현재 인접 호실(201호, 203호)과 내부 구분 없이 합하여 'PC방'으로 운영 중입니다.

이는 복수의 호실을 하나의 사업장으로 통합하여 사용하는 형태로, 상권 내에서의 경쟁력 확보를 위한 전략으로 보입니다.

4.2. 주변 상권

본건 주변으로는 대규모 아파트단지와 학교, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

PC방과 같은 근린생활시설의 입지로서 기본적인 유동인구 및 소비 잠재력이 양호한 지역으로 판단됩니다. 파주 운정신도시는 비교적 최근 개발이 진행된 지역으로, 상권의 성장 잠재력이 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 대규모 아파트단지 인근으로 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설이 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

"지산고등학교"가 인접해 있어 학군이 형성되어 있습니다.

5.3. 기타 주변 시설

공원 등이 소재하여 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 권리상의 리스크는 소유권이전청구권가등기 (주식회사정우세이프티)입니다. 이 가등기가 본 경매 절차에서 말소되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 채권액 총액이 감정가를 상당 부분 초과하므로, 차순위 매수신고나 낙찰 후 추가 부담이 발생할 가능성은 낮아 보입니다.

6.2. 물건 관련 리스크

201호, 202호, 203호가 내부 구분 없이 'PC방'으로 일괄 사용되고 있다는 점입니다. 이는 향후 분할 매각 또는 개별 호실 이용 시 건축물대장과의 일치 여부, 원상복구 문제 등이 발생할 수 있습니다. 또한, PC방 운영 노하우 및 실제 수익성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 학교 시설(지산고등학교)이 있어, PC방의 영업 활동이 학생들에게 미치는 영향 등에 대한 민원이 발생할 가능성을 고려해야 합니다. 현재 조사된 정보에 따르면, 본건 주변에 유해 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 학교, 공원 등이 위치하여 전반적으로 주거 및 교육 환경에 적합한 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 도원빌딩 내 근린상가(PC방)입니다. 전유 면적 82.94㎡ (약 25.11평)의 비교적 넓은 면적으로, 201호, 203호와 통합하여 PC방으로 운영 중인 것으로 파악됩니다.

7.2. 강점

* 입지: 학교, 아파트 단지 인근으로 풍부한 배후수요 확보가 용이합니다.

* 영업 현황: 현재 PC방으로 운영 중이며, 일괄 사용을 통해 규모의 경제를 실현하고 있습니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

7.3. 약점

* 권리관계: 소유권이전청구권가등기가 존재하여 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

* 이용 현황: 3개 호실을 일괄 사용 중으로, 향후 개별 이용 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 불명확합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 예상 수익률

본 건은 현재 PC방으로 운영 중인 점포이므로, 인수 후 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 기대됩니다. 파주 운정신도시는 지속적으로 성장하는 지역 상권으로서, PC방과 같은 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 정확한 예상 수익률은 주변 시세, 운영 비용, 세금 등을 고려한 상세 사업 계획 수립 후 산출 가능합니다.

8.2. 개발 가능성

향후 파주운정지구 개발 계획 등에 따라 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 322,000,000원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없고, 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다. 다만, 소유권이전청구권가등기의 말소 여부 및 본건의 일괄 사용 현황에 대한 리스크를 감안해야 합니다. 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 경매 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

주의: 본 내용은 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 본건에 대한 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 반드시 받아야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.