나이스옥션 법원경매 부천 2024타경35840 [1] 경기도 김포시 감정동 696 중봉마을신안실크밸리 309동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2024.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 "감정초등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는
아파트단지 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층건내 제3층 제304호로서
외벽 : 몰탈위페인트 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지내 도로와 연계된 동측 및 남서측 공도를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발 112.86m-371.43m
미만), 제1종지구단위계획구역(감정3지구), 대로3류(폭 25m-30m)(보조간선도로)(접함),
소로1류(폭 10m-12m)(특수도로(보행자전용도로))(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)
(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접함), 중로3류
(폭 12m-15m)(집산도로)(접함), 특수도로(보행자전용도로)(소로3류)(접함), 가축사육
제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면
구역＜공항시설법＞, 진입표면구역＜공항시설법＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에
관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 군사기지 및 군사시설 보호
구역(육군17사단관할지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(전방지역:
25km)(위탁지역15m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(전방지역:25km)
(협의지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 도로구역(시의시도4호선)＜도로법＞,
성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 하수처리구역(걸포처리분구)＜하수도법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경35840 (1)

소재지: 경기도 김포시 감정동 696 중봉마을신안실크밸리 309동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 540,000,000원

토지면적: 71.57㎡ (약 21.65평)

건물면적: 118.01㎡ (약 35.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 감정동에 위치하며, 감정초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 단지 내 도로와 동측 및 남서측 공도를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역(공항시설법 관련), 각급 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단 관할지역), 제한보호구역(전방지역), 도로구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등 다수의 토지이용 제한 및 관련 법규의 적용을 받고 있습니다. 이 중 군사기지 및 군사시설 보호구역, 공항 관련 구역은 거주 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을8, 162,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 8번 근저당권 (한국자산관리공사)

* 갑구 5번 압류 (김포시)

* 갑구 6번 가압류 (비엔케이캐피탈)

* 갑구 7번 강제경매 (김상인)

단, 다음의 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 을구 9번 주택임차권 (김상인): 임차인 김상인은 2021년 6월 21일 전입, 2021년 5월 27일 확정일자를 받았으며, 보증금 450,000,000원입니다. 이 임차권은 매각 후에도 전액 변제되지 않으면 말소되지 않으므로 낙찰자가 인수해야 합니다.

*임차인 현황 *

* 임차인: 김상인 (김 )

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-21

* 확정일자: 2021-05-27

* 대항력: 있음

* 특이사항: 선순위임차권으로 낙찰자가 인수해야 하며, 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (본건의 경우 보증금액 450,000,000원이 명시되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치한 주거 중심의 상권입니다. 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 대로변과도 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 가능, 버스정류장 인근 소재 (교통사정 보통)

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 18층 건물 내 3층 304호

* 이용 상태: 아파트

* 설비 내역: 승강기, 소화전, 위생, 도시가스 개별난방 등

* 아파트 정보: 신안실크밸리3차, 2012년 12월 사용승인, 총 15동 1074세대. 전용면적은 약 84.80㎡~84.87㎡ (약 25.65평~25.67평)이며, 공급면적은 118.01㎡ (약 35.70평)입니다.

* 주차: 옥내/옥외 주차 가능 (정확한 대수는 확인 필요)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위임차인(김 )의 존재입니다. 임차인은 450,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 문제를 해결해야 합니다. 이는 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

또한, 토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역, 공항 관련 제한 구역 등에 해당하여 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포시 감정동에 위치한 신축급 아파트 물건으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 등기부등본 및 권리분석 결과, 대항력 있는 선순위임차인이 보증금 450,000,000원을 안고 있어 낙찰자가 이를 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이 임차인 관련 리스크를 어떻게 해소하느냐에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 군사 및 공항 관련 토지이용 규제 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포시 감정동의 아파트 시장 잠재력

* 신축급 아파트의 상품성

* 선순위 임차인 문제 해결 시 시세 차익 기대 가능성

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 약 84.8㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 40,500,000만원, 7월 43,000,000만원, 7월 49,000,000만원 수준에서 거래되었습니다. 감정가는 540,000,000원으로 책정되어 있습니다.

하지만 본건은 450,000,000원의 선순위 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 이러한 인수 보증금을 제외하고 순수하게 물건의 가치만으로 입찰가를 산정해야 하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

시장가치 (약 430,000,000원~490,000,000원) 대비 인수해야 할 보증금(450,000,000원)이 매우 높은 점을 감안할 때, 투자자는 인수 후 예상되는 총비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 낮아야 수익을 기대할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 400,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이 금액은 감정가 및 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로, 임차인 관련 위험 요소를 감안한 보수적인 접근입니다. 정확한 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.