나이스옥션 법원경매 대전 2023타경4790 [1] 대전광역시 유성구 문지동 648-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 갑 · 평가일 2023.06.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 문지동 소재 "문지효성해링턴플레이스아파트" 서측 인근(KAIST
문지캠퍼스 북동측 근거리)에 위치하고, 주위는 근렌생활시설 및 다가구주택 등이 혼재하는
주택 및 상가 혼용지대로 환경 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 무난하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지이고, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약16m, 남측으로 노폭 약10m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대덕연구개발특구2단계(문지)개발사업), 가축사육제한
구역(전부제한), 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거지역, 지역균형개발 및 중소기업육성
미분류(연구단지)에 속하고, 중로2류 및 소로1류에 접함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로,
사용승인일 : 2021.08.04.

외벽 : 스톤코트 및 스타코 마감 등
내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅, 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : PVC새시 창호 등이며,
401호 및 402호 다가구주택은 누다락이 있음.

이용상태

1층 : 2종근린생활시설(일반음식점, 현 "TONZ", 파스타 등 메뉴), 다가구 계단 및 승강기
2층 : 다가구주택 4가구(201-204호),
3층 : 다가구주택 4가구(301-304호),
4층 : 다가구주택 2가구(401-402호, 각 누다락 있음)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기, 화재 및 방범설비 등이 있음.

부합물 및 종물

4층 누다락이 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중으로 탐문되나, 상세한 임대관계 미상이며, 현장조사시 점유자 부재 등으로 주택 내부
확인이 곤란하여 4층 1가구 현관 열고 간이확인, 건축물현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등을
통한 일반적 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으니, 경매 참가시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2023타경4790 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 대전광역시 유성구 문지동 648-3 (신주소: 대전광역시 유성구 문지로 311-19)이며, 용도는 다가구주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 2021년 8월 4일에 사용 승인되었습니다.

토지 면적은 352.20㎡ (약 106.57평)이며, 건물 연면적은 527.59㎡ (약 159.60평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 2,174,955,840원입니다.

경매 채권자는 대전대덕새마을금고로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 문지동에 위치하며, "문지효성해링턴플레이스아파트" 서측 인근, KAIST 문지캠퍼스 북동측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 다가구주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량으로의 접근성이 무난하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 세장형의 평지로, 현재 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

북측으로 약 16m, 남측으로 약 10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대덕연구개발특구2단계(문지)개발사업), 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거지역에 속하며, 중로2류 및 소로1류 도로에 접해 있습니다.

인근에 KAIST 등 연구 단지가 있어 관련 종사자 및 연구원의 배후 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 11월 23일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을9)이며, 모든 후순위 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리로는 2023년 6월 13일자 대전지방법원의 임의경매개시결정 (대전대덕새마을금고, 1,438,254,830원)이 말소기준권리보다 후순위에 있어 소멸 대상입니다.

그 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권, 전세권 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에서 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황 및 권리분석:

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 보증금은 배당을 통해 우선변제받거나 일반채권으로 처리될 예정입니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 101호 공 : 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원. 전입/확정/배당신고 2023-04-04/2023-06-29/2023-06-29. 대항력 없음.

* 201호 박 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원. 배당신고 2023-06-28. 전입/확정일자 없음. 대항력 없음.

* 202호 유 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-10-15. 대항력 없음. (전세권 설정되었으나 말소됨)

* 203호 이 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-08-13, 확정일자 2021-08-02, 배당신고 2023-07-04. 대항력 없음. (주택임차권 등기되었으나 말소됨)

* 204호 황 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-08-31, 확정일자 2021-08-31, 배당신고 2023-06-21. 대항력 없음. (가압류 및 주택임차권 등기되었으나 말소됨)

* 301호 곽 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-08-25, 확정일자 2021-08-30, 배당신고 2023-06-30. 대항력 없음. (주택임차권 등기되었으나 말소됨)

* 302호 박 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-08-17, 확정일자 2021-08-17, 배당신고 2023-06-30. 대항력 없음. (주택임차권 등기되었으나 말소됨)

* 303호 강 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-08-17, 확정일자 2021-08-17, 배당신고 2023-07-04. 대항력 없음. (주택임차권 등기되었으나 말소됨)

* 304호 나 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-08-17, 확정일자 2021-08-17, 배당신고 2023-06-20. 대항력 없음. (주택임차권 등기되었으나 말소됨)

* 401호 김 : 보증금 330,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-11-01. 대항력 없음. (확정일자 및 배당신고일자 미기재)

* 401호 오 : 보증금 330,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-11-01, 확정일자 2021-09-01, 배당신고 2023-06-26. 대항력 없음. (주택임차권 등기되었으나 말소됨)

* 402호 신 : 보증금 380,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-11-29, 확정일자 2021-10-25, 배당신고 2023-06-26. 대항력 없음. (주택임차권 등기되었으나 말소됨)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대전 유성구 문지동의 주택 및 상가 혼용지역에 위치하며, 1층에는 일반음식점 (현 TONZ)이 운영 중인 근린생활시설이 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 다가구주택이 혼재되어 있어 주거 수요가 풍부하며, KAIST 문지캠퍼스와 인접하여 연구 단지 관련 배후 수요 또한 높은 지역입니다.

이는 1층 상가 및 다가구주택 각 호실의 임대 수익에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

교통 편의성이 좋고 생활 인프라 접근성이 양호하여 상권 유지 및 활성화에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

본건은 대전광역시 유성구 문지동에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

인근에 문지효성해링턴플레이스아파트 단지가 있어 편의시설 이용이 용이하며, 상업시설과도 가까워 편리한 생활이 가능합니다.

KAIST 문지캠퍼스가 인접해 있어 학술 및 연구 환경이 우수하며, 이는 지역 주민 및 종사자들에게 긍정적인 요소로 작용합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았으나, 연구 단지 및 주거 지역의 특성상 쾌적한 환경이 유지될 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 존재합니다.

건축물대장에는 '단독주택'으로 기재되어 있으나, 실제로는 1층 근린생활시설(일반음식점) 및 2-4층 다가구주택으로 이용 중입니다. 2021년 준공된 신축 건물임을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 향후 행정 처리 시 유의가 필요합니다.

건물감정평가서 요약에 따르면 일부 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 조사 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대차 관계의 상세 내용 확인은 필수적입니다.

각 가구별 임대 현황, 공실률, 임대료 수준 등에 대한 철저한 관리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 문지동의 우수한 입지에 위치한 신축 다가구주택입니다.

KAIST 등 연구 단지와 인접하여 안정적인 임대 수요가 예상되며, 최신 건축물로 유지보수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

1층 상가와 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능하며, 토지와 건물을 일괄 매각하여 관리 효율성을 높일 수 있습니다.

건축물대장과의 용도 불일치, 임대 관계 확인 등 일부 유의사항이 있으나, 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* KAIST 등 대규모 연구 단지가 배후 수요로 존재하여 임대 공실 위험이 낮습니다.

* 2021년 준공된 신축 건물로, 건물 상태가 양호하여 초기 투자 비용 외 유지보수 비용이 적게 소요됩니다.

* 1층 근린생활시설(일반음식점)은 추가적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 관리가 용이하며, 투자 효율성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 부분을 제외하고 고려합니다.

감정가: 2,174,955,840원

본 보고서 작성 시점에서는 주변 실거래가 및 임대 시세에 대한 구체적인 정보가 부족하여 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 제시된 감정가와 향후 임대 수익률, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~90% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것을 권장하며, 본 건의 경우 약 1,739,964,672원 ~ 1,957,460,256원 범위 내에서 전략적인 접근이 필요할 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 조사 및 내부 수익률 분석을 통해 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.