나이스옥션 법원경매 대전 2024타경104000 [1] 대전광역시 서구 관저동 1948-14 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2024.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재‘서일여자고등학교’북측 인근에 위치하고 있는 부동산
으로 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으
로 북측 인근에 "롯데마트"가 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 남동측 근거리에 "서대전
IC"가 위치하고 있습니다.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물로
외벽 : 대리석붙임 및 미장스톤 등 마감.
내벽 : 벅지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

1층 : 근린생활시설.
2층 : 다가구주택(4가구).
3층 : 다가구주택(4가구).
4층 : 다가구주택(2가구).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 옥상에 제시외건물인 누다락이 소재하고 있어 건축물현황도 등을 기준으로 면적사정하
여 감정평가에 포함하였습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다
.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물은 평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경104000 (1)

소재지: 대전광역시 서구 관저동 1948-14 (도로명주소: 대전광역시 서구 구봉산북로15번길 40)

용도: 근린주택

감정가: 1,690,390,000원

토지면적: 323.40㎡ (약 97.86평)

토지지분: 323.4㎡ (약 97.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 554.70㎡ (약 167.85평)

건물지분: 554.7㎡ (약 167.85평)

건물 제시외면적: 92.40㎡ (약 27.95평) - 옥상 누다락으로 감정평가에 포함됨.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 위OOOOOOOOOO (경매개시결정 채권자는 대전동부새마을금고)

건축물 표제부상 정보 요약

- 주용도: 다가구주택(10가구), 제2종근린생활시설

- 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지하 0층, 지상 4층

- 건축일자: 2020년 01월 09일

- 총 연면적: 554.70㎡ (약 167.85평)

- 대지면적: 323.40㎡ (약 97.86평)

- 건폐율: 59.74%

- 용적률: 171.52%

- 승강기: 1대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 ‘서일여자고등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 북측 인근에 "롯데마트"가 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재합니다. 남동측 근거리에 "서대전 IC"가 위치하여 교통 이용이 편리합니다.

* 형태 및 이용상태

정방형의 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

서측으로 소로(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 07월 23일 접수된 위드자산관리대부주식회사의 근저당권(을19)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 01월 13일 접수된 위드자산관리대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부 현황

본 건은 다수의 소유권 이전 및 근저당권 설정, 근저당권부 채권 질권 설정, 임의경매 등기 등이 확인됩니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

총 13명의 임차인이 있으며, 보증금 합계는 1,480,000,000원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* (101) 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-30, 대항력 없음

* (201) 안 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-03, 확정 2022-02-16, 배당신고 2024-04-16, 대항력 없음

* (202) 서 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-27, 대항력 없음

* (203) 이 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-14, 대항력 없음

* (203) 허 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-03, 확정 2020-03-19, 배당신고 2024-01-15, 대항력 없음

* (204) 최 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-17, 확정 2021-09-01, 배당신고 2023-11-14, 대항력 없음

* (301) 양 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-05, 확정 2020-02-03, 배당신고 2024-04-05, 대항력 없음

* (302) 이 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-16, 확정 2021-11-23, 배당신고 2023-11-10, 대항력 없음

* (303) 한국토지주택공사(입주자 김 ): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-30, 확정 2021-04-06, 배당신고 2023-06-21, 대항력 없음

* (304) 조 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-10, 확정 2021-11-16, 배당신고 2023-11-20, 대항력 없음

* (401) 한 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-30, 확정 2020-01-30, 배당신고 2024-02-19, 대항력 없음

* (402) 김 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-28, 확정 2022-05-30, 배당신고 2024-03-05, 대항력 없음

* (101) 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-30, 대항력 없음 (박세환으로 파악됨, 앞서 기재된 임차인과 동일 호실로 추정되나 중복 기재된 것으로 보임)

* 인수되는 권리

모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설

대규모 상권인 "롯데마트"가 인근에 위치하고 있으며, 건물 자체에도 1층 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

* 주변 개발 계획

지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업)에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

롯데마트, 근린생활시설 등 상업시설 이용이 용이하며, 주변 지역은 주거지대와 상업지구가 혼재되어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육시설

서일여자고등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 접근성

차량 접근이 원활하고, 시내버스승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 서대전IC가 가까워 광역 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물

건물 옥상에 누다락이 소재하여 평가 및 매각에 포함되었습니다.

* 임대 관계 미상

토지 및 건물 모두 임대 관계가 불명확하여, 임대차 계약 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성

다수의 소유권 이전 및 금융권 근저당, 질권 설정 등이 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지속적인 개발 및 민원 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (일부 지역에서는 쓰레기 투기 문제가 제기된 바 있음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 관저동의 중심 상업지구 인근에 위치한 근린주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 4층 건물에는 근린생활시설과 10가구의 다가구주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 다수의 복잡한 권리관계와 임대차 정보 미확인, 제시외 건물의 존재 등은 입찰 전 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 훌륭한 입지: 서일여고 및 롯데마트 인근의 탁월한 입지 조건.

* 안정적인 수익 창출 가능성: 1층 근린생활시설과 10가구의 다가구주택으로 구성된 복합 용도.

* 향후 발전 가능성: 지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업) 내 위치.

* 편리한 교통: 서대전IC 인접으로 광역 접근성 우수.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,690,390,000원입니다. 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 해당 지역의 근린주택 및 다가구주택의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 본 건은 복잡한 권리관계와 다수의 임차인이 존재하지만, 모든 임차인이 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수하지 않는다는 점은 긍정적입니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위인 다수의 근저당 및 질권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

시세 분석 및 권리관계 분석 결과, 본 건의 적정 시장가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. 그러나 경매 특성상, 유찰 가능성과 경쟁 입찰 현황을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 1,350,000,000원 ~ 1,550,000,000원

이는 감정가 대비 약 80% ~ 91% 수준으로, 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

면적 환산:

토지: 323.40㎡ = 약 97.86평

건물: 554.70㎡ = 약 167.85평

제시외 건물: 92.40㎡ = 약 27.95평

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.