나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64199 [2] 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층130호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "자유초등학교" 남서측 인근에 위치하고 주위는 각종 근린생활시설, 공장, 공원 등이 혼재하는 공업지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층/지상7층 건물 내 제1층 제123호(기호'가') 및 130호(기호'나')로서, 외벽: 판넬 및 돌붙임 등 내벽: 내부 인테리어 마감 등 창호: 강화유리 등임.

이용상태

공히 공부상 근린생활시설로 이용중이며 기호'가'는 공실상황이며, 기호'나'는 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측으로 폭 약20미터, 북동측으로 폭 약12미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중로1류(접함), 중로3류(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 지방산업단지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건의 위치확인 및 집합건축물대장상 건축설계도면 및 현장조사 등으로 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64199 (2)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층 130호

건물명: 뚱발트랜스포머420오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 4층 / 지상 7층

준공 연도: 2019년

총 세대수: 444호

본건 위치: 지상 1층 130호

용도: 공부상 근린생활시설, 현황 사무실 이용 중

1.2. 면적 및 가격

토지 면적: 19.73㎡ (약 6 평)

건물 면적: 50.49㎡ (약 15.3 평)

감정가: 441,000,000원

1.3. 물건 특이사항

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 무OOO

토지 이용 계획: 도시지역, 준공업지역, 중로1류(접함), 중로3류(접함), 가축사육제한구역, 지방산업단지

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "자유초등학교"(주소: 경기도 파주시 문산읍 방촌로 1722) 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설, 공장, 공원 등이 혼재하는 공업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 파주 문산 지역에는 파주스튜디오 일반산업단지, 파주콘텐츠월드 일반산업단지, 문산첨단산업단지 등 다수의 산업단지가 조성되거나 개발 중에 있어 지역 산업 활동이 활발한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 서울-문산고속도로 당동IC가 인접해 있어 수도권 접근성이 양호하며, 자유로 이용도 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측 및 서측으로 폭 약 20미터, 북동측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 무학신용협동조합의 근저당(2020.04.23, 채권최고액 3,600,000,000원)보다 후순위로 진행되는 임의경매(2025.09.12, 청구액 1,286,524,636원) 사건입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대 관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있습니다. 다만, 이에 대한 별도 소멸 언급이 없어 일반적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상되나, 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

본건이 위치한 뚱발트랜스포머420오피스텔은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 가능하며, 1층 130호는 현재 사무실로 이용 중입니다. 다만, 동일 건물 내 123호는 공실 상태인 것으로 파악되었습니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변은 근린생활시설, 공장, 공원 등이 혼재된 지역으로, 산업단지 종사자들을 위한 근린상업 기능 및 소규모 사무실 수요를 기대할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 수요

인근 지방산업단지 및 개발 중인 산업단지(파주스튜디오, 파주콘텐츠월드 등)의 배후 수요를 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 편의성은 확보되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

자유초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매가 진행된 건으로, 타 물건과의 관계에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

6.2. 시장/운영 리스크

* 공실 위험: 동일 건물 내 일부 호실(123호)이 공실 상태이며, 본건(130호) 역시 사무실로 이용 중이나 공실 전환 가능성이 있어 공실 위험 관리가 필요합니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역 및 지방산업단지 내에 위치하여 지역적 특성에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 잠재적 환경 시설: 파주시 문산읍 일대에 신설 소각장 건립 관련 논의가 있었던 것으로 파악되어, 지역 주민들의 민감도가 높은 시설이 인근에 존재하거나 계획될 가능성이 있습니다. 이는 부동산 가치 및 운영에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 근린생활시설/사무실로, 자유초등학교 인근이며 다수의 산업단지가 조성 중인 지역에 자리하고 있어 향후 상권 발달 가능성을 내포하고 있습니다. 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축이며, 교통 및 도로 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계가 불분명하고 일부 공실이 발생하고 있다는 점, 그리고 인근 지역에 잠재적인 혐오 시설(소각장 등)의 존재 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 투자를 고려하신다면 해당 지역의 개발 계획, 잠재적 환경 시설에 대한 면밀한 조사와 함께 명도 및 임대 운영 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 준공업지역 내 오피스텔 상가로, 주변 산업단지 및 개발 지역과의 연계성.

* 건물 상태: 2019년 준공으로 비교적 신축이며 시설 노후화가 적음.

* 접근성: 주요 도로망과의 연결성이 양호하여 물류 및 출퇴근이 용이함.

9. 예상 입찰가

감정가: 441,000,000원

예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원)을 제외하고, 낙찰가율 70~80% 선을 적용하여 산정해 볼 수 있습니다. 본 물건의 경우, 공동담보, 미상 임대차, 공실 가능성, 잠재적 혐오시설 존재 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 현장 조사, 시세 분석, 권리 관계 재확인 등 추가적인 심층 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.