나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511406 [4] 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""신정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 소재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층(사용승인:2021.09.17) 건물내 제1층 제104호외 4개호로서,

외벽:복합판넬및 강화유리 마감.
내부:몰탈위 페인팅등 마감.
창호:샷시및 강화유리마감.

이용상태

본건은 공히, 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생및 급배수설비,도시가스,승강기설비,소화전설비,지하 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 장방형의 토지로서, 현황 ""근린행활시설""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측,남서측,북서측및 북동측으로 노폭 약15미터, 약10미터,약10미터및 약 8미터내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<송도동 21-26>
준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-14호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-18호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-19호선)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<송도동 21-27>
준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-18호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-19호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-355호선)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

근린생활시설로 공실상태임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511406 (4)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층 107호

* 신주소: 인천광역시 연수구 해돋이로 160-19 (송도동)

* 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 운동시설(수영장) (건축물대장 상)

* 감정가: 811,000,000원

* 토지면적: 16.79㎡ (약 5.08평)

* 건물면적: 46.37㎡ (약 14.02평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 107호

* 사용승인일: 2021년 9월 17일

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 공동담보

* 현황: 근린생활시설, 공실 상태

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 소재하는 주상혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 이용 및 도로 상황

인접 토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 현재 "근린생활시설"의 건부지로 이용 중입니다. 본건의 남동측, 남서측, 북서측 및 북동측으로 폭 약 15미터, 10미터, 10미터, 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로, 중로, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

2021년 11월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)입니다.

* 총 채권액

등기부상 채권 총액은 7,655,636,417원입니다.

* 소멸 예정 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요 사항은 있으나 상세 정보는 확인되지 않았습니다.)

* 임차인 현황

명도 대상 임차인은 현재 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 인수 보증금 합계 0원, 현황 공실)

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설

본건은 아파트단지, 업무시설 등과 인접한 주상복합 지역에 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

* 주요 업종

건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설 및 운동시설(수영장) 용도로 활용 가능하며, 본 건은 근린상가로 이용 중입니다.

* 현황

현재 본 건은 공실 상태로 운영 수익은 발생하지 않고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

인근 아파트 단지와 상업 시설, 공원이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 교육시설

"신정초등학교"가 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장 또한 인근에 소재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험

현재 공실 상태로, 향후 임차인 모집 및 공실 장기화 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 공동담보 물건

공동담보로 인해 복수의 채권자 또는 복수의 담보물이 연계되어 있을 수 있으며, 이는 권리관계 파악 시 추가적인 주의를 요할 수 있습니다.

* 지역 제한

성장관리권역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 또는 특정 업종 운영 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경 (혐오시설)

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (주거 및 상업 기능 위주의 지역으로 파악됨)

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 국제도시 내 신정초등학교 인근에 위치한 신축 상가 건물(카리스프라자) 내 1층 근린생활시설입니다. 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 상태입니다. 주변은 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차권이나 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현재 물건은 공실 상태이므로 임차인 확보 및 공실 관리가 주요 과제가 될 것으로 보입니다. 감정가는 8억 1,100만 원입니다.

1.8. 투자 포인트

* 송도 신축 상가

2021년 신축 건물로 현대적 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

* 주상복합 지역 입지

아파트 단지와 업무 시설을 배후로 하는 안정적인 수요 기대.

* 다용도 활용 가능

근린생활시설 및 운동시설 등 다양한 용도로의 전환 및 활용 가능성.

* 명확한 권리관계

모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 소유권을 확보하게 됩니다.

* 송도 국제도시의 미래 가치

지속적인 개발과 도시 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 811,000,000원

* 본 물건은 현재 공실 상태임을 고려하여, 투자 가치 및 수익률 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 권리상 인수 부담은 없으나, 공실 기간 및 향후 임차 확보 리스크를 감안 시, 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 본 보고서에서는 감정가 대비 약 85% 수준을 고려한 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 약 689,350,000원 (6억 8천 9백 3십 5만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.