나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511406 [3] 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""신정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 소재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층(사용승인:2021.09.17) 건물내 제1층 제104호외 4개호로서,

외벽:복합판넬및 강화유리 마감.
내부:몰탈위 페인팅등 마감.
창호:샷시및 강화유리마감.

이용상태

본건은 공히, 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생및 급배수설비,도시가스,승강기설비,소화전설비,지하 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 장방형의 토지로서, 현황 ""근린행활시설""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측,남서측,북서측및 북동측으로 노폭 약15미터, 약10미터,약10미터및 약 8미터내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<송도동 21-26>
준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-14호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-18호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-19호선)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<송도동 21-27>
준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-18호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-19호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-355호선)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

근린생활시설로 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511406 (3)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층106호

용도: 근린상가

감정가: 811,000,000원

토지면적: 16.79㎡ (약 5.08평)

토지지분: 16.786㎡ (약 5.08평)

건물면적: 46.37㎡ (약 14.03평)

건물지분: 46.37㎡ (약 14.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 근린생활시설로 공실 상태임

특수물건정보: 공동담보

건축물 준공일: 2021년 09월 17일

2. 입지조건

. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, 신정초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재된 주상복합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

. 도로상태

본건은 남동측, 남서측, 북서측, 북동측으로 각각 약 15미터, 10미터, 10미터, 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류, 중로2류에 해당하며, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이는 지역 개발 계획 및 토지 이용에 대한 규제가 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

. 말소기준권리

말소기준권리는 을1 접수일자 2021년 11월 18일, 권리종류 (1)근저당권, 권리자 농업협동조합자산관리회사, 권리금액 금3,000,000,000원 입니다.

. 소멸/인수되는 권리

등기부등본 요약에 따르면, 본건과 관련된 근저당권, 가압류, 압류 등은 모두 말소되는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이므로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 건물은 공실 상태입니다.

4. 상권분석

. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조의 9층 건물로, 2021년 9월 17일에 사용 승인되었습니다. 본건은 이 건물의 1층 106호이며, 주용도는 제1종 근린생활시설입니다. 건물의 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내부는 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 및 강화유리로 마감되어 있습니다.

. 주변 상권

본건이 위치한 송도동 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 공존하는 주상복합 지역으로, 다양한 편의시설과 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 신정초등학교가 인근에 위치하며, 주변에는 카리스프라자 외에도 해온프라자, 이리옴프라자, 서운프라자 등 다수의 상가 건물이 밀집해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

. 잠재적 개발 가능성

송도국제도시 개발 계획에 따라 지속적인 발전 가능성이 있으며, 특히 경제자유구역으로 지정되어 있어 향후 추가적인 개발 및 투자가 기대됩니다.

5. 생활정보

. 교육 시설

신정초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 기준을 준수해야 합니다.

. 편의시설

주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 업무시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대형마트, 병원, 공원 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

. 교통

차량 진출입이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태로, 임차인 유치 및 안정적인 임대 수익 확보까지 시간이 소요될 수 있습니다. 상가 공실은 경기 변동 및 주변 상권 경쟁력 등 복합적인 요인에 영향을 받으므로 면밀한 분석이 필요합니다.

. 신축 건물 관리

2021년 준공된 신축 건물이지만, 향후 건물의 관리 상태 및 유지 보수에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

. 시장 변동성

부동산 시장의 변동성은 상가 임대 수익률 및 향후 매각 시점에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도동의 신축 상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 신정초등학교 인근의 주상복합 지역에 위치하며, 주변 상권도 활성화되어 있어 잠재력이 있습니다. 2021년에 준공된 건물로 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 현재 공실 상태이므로, 임차인 모집 및 안정적인 수익 창출을 위한 전략이 필요합니다. 모든 권리관계는 말소될 예정으로 권리 분석상의 큰 위험은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

. 신축 건물

2021년 준공된 비교적 신축 건물이므로 초기 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

. 송도 국제도시의 잠재력

인천 송도국제도시는 지속적인 개발과 투자 유치가 이루어지고 있는 지역으로, 향후 미래 가치 상승이 기대됩니다.

. 편리한 입지

주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 유동인구가 확보될 가능성이 높으며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

. 권리관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리관계가 소멸될 예정으로, 권리 분석상 추가적인 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 811,000,000원 입니다. 현재 공실 상태임을 고려할 때, 합리적인 임차인 유치 계획 및 시장 임대료 수준을 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

투자 목표 수익률, 주변 상가 시세, 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 시장 조사 및 추가적인 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.