나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11426 [3] 경상북도 구미시 형곡동 333-2 1층 105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며, 기 타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형남초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 소 규모 아파트, 다세대주택, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 소 규모 아파트, 다세대주택, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 501호 단위세대로서, -외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, -창호 : 새시창호임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 105호 단위세대로서, -외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, -창호 : 새시창호임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 605호 단위세대로서, -외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, -창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대에 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대에 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대에 다각형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

북측, 서측, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한 구역)(환경관리과문의)), 상대보호구역임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한 구역)(환경관리과문의)), 상대보호구역(형남중학교), 상대보호구역(형남초등학교), 절대보호 구역임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구 역(2024-11-20)(모든축종제한구역)(환경관리과문의))임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 본건 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주 민의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으 로 평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다. 본건은 대지권의 표시등기가 없으며, 토지등기사항전부증명서상 공유지분등기로 되어 있으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 본건 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주 민의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으 로 평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록3의 경우 대지권의 표시등기 부존재하며 목록4 토지상에 존재하며 토지등기부상 공유지분등기로 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 김천지원 2025타경11426 (3)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 333-2 1층 105호

용도: 아파트

감정가: 53,000,000원

토지면적: 2382.00㎡ (약 720.56평)

토지지분: 41.0895㎡ (약 12.43평)

건물면적: 68.80㎡ (약 20.81평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOO

1.2. 특이사항

* 일괄매각.

* 목록3의 경우 대지권의 표시등기 부존재하며, 목록4 토지상에 존재하며 토지등기부상 공유지분등기로 되어있음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설 등의 접근성으로 보아 주위 환경은 보통 수준임. '형남초등학교' 북측 인근 및 '형곡초등학교' 동측 인근에도 위치함.

2.2. 교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스 승강장 등이 인근에 소재하여 전반적인 교통사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 집합건물 등기부상 말소기준권리보다 늦은 날짜의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

현재까지 파악된 정보로는 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023-11-02

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자 정보가 누락되어 있어 배당받지 못할 경우 보증금의 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 채권 총액 (등기부 기재 기준)

* 토지 등기부채권 총액: 421,576,342원

* 집합건물 등기부채권 총액: 32,500,000원

* 총 합계 (등기부 기재 기준): 454,076,342원 (참고용)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건 주변은 주거 밀집 지역으로 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 일부 노선상가가 형성되어 있음. 학교 시설이 인접해 있어 비교적 안정적인 생활권역을 형성하고 있음.

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

4.2. 편의시설 접근성

노선상가 등 생활 편의시설 접근성은 보통 수준임.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 형곡고등학교

* 형남초등학교

* 형곡초등학교

5.2. 교통

간선도로 및 버스 승강장 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

5.3. 기타

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 문제

목록3의 경우 대지권의 표시등기가 부존재하며, 목록4 토지상에 존재하고 토지등기부상 공유지분등기로 되어 있어, 건물과 토지 간의 권리 관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 명확한 등기 설정에 어려움을 야기할 수 있으며, 반드시 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 구조, 마감 상태, 수리 여부 등을 정확히 확인할 수 없었습니다. 외부에서 투시 가능한 범위 및 인근 주민 탐문으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 인근) 등의 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 신축 또는 증축 시 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 형곡동의 주거지역 내에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 53,000,000원이며, 건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보이나, 대지권 표시등기 부존재 및 공유지분등기 등 토지 관련 복잡한 등기사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 아쉬운 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 구미시 형곡동이라는 입지 조건은 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물과 토지를 일괄 매각하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 53,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 위 감정가와 인수되는 보증금을 바탕으로, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 부동산 시장 동향 및 유사 물건 시세

* 내부 수리 필요 정도 및 예상 비용 (미확인으로 인한 잠재적 비용)

* 대지권 관련 등기상의 복잡성 해소 및 관련 비용

* 경매 경쟁률 및 법원 경매 절차 진행 상황

위 요인들을 면밀히 분석하여 신중한 입찰가 결정을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.