나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [17] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (17)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1407호

건축년도: 2022년

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 3.37㎡ (약 1.02평)

토지지분: 3.3748㎡ (약 1.02평)

건물면적 (전용면적): 21.62㎡ (약 6.54평)

건물지분: 21.62㎡ (약 6.54평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제14층 1407호

총 세대수: 113호 (건축물 표제부 기준)

1.3. 감정가

감정가: 135,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황 및 토지 이용 계획

본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명세서 재확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 범천동 일대는 평화도매시장을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 백화점, 병원, 각종 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

주변에 백화점, 병원, 시장 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활 여건이 우수합니다.

5.2. 건물 설비

건물에는 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 외부 관찰 및 관련 공부에 의거하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 미상으로 조사되어, 현재 공실 상태인지 또는 별도의 점유 관계가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 권리 제한 가능성

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가적인 권리 분석이 요구됩니다.

6.4. 기타 제약 사항

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 실제 이용 상태는 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다. 또한, 건축법상 최고 높이 제한 지역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동의 역세권 및 상업 밀집 지역에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하나, 내부 확인 불가 및 미상 임대 관계 등 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 감정가는 1억 3,500만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적 거래 사례를 볼 때 시세와의 차이가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 1호선 범일역 인근의 편리한 교통 환경.

* 주변에 백화점, 병원, 시장 등 다양한 생활 편의시설이 밀집한 상업지구.

* 업무시설 및 근린생활시설로 복합 이용이 가능한 건물 용도.

* 소형 면적으로 투자 및 실거주 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(약 20.97㎡)의 거래 사례가 2026년 4월 8,800만원, 2024년 11월 1억 500만원에 있었습니다. 이를 바탕으로 환산한 제곱미터당 가격은 약 420만원에서 500만원 수준입니다. 본건의 전용면적 21.62㎡를 적용하면 시장가치는 약 9,000만원대 후반에서 1억 1,000만원대로 추정됩니다.

감정가 1억 3,500만원 대비 시장가치가 낮고, 내부 확인 불가 등 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 100,000,000원 (1억원) 수준으로 판단됩니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.