나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64912 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 1층101호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "일산은행초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 주상용 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 원활하며 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 위치하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상17층 건물내 제1층 제101호로서 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 바닥: 시멘트 미장마감, 내벽: 몰탈위 페인팅 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

건물 공용부분에 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 소방시설, 승강기, 지하주차장 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서 업무시설 및 상업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복5차선, 북동측으로 왕복2차선, 남동측으로 일방통행 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

미정리.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 베네하임2차 1층101호에 대한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64912 (1)입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (HFW03CU 유동화전문유한회사)이며, 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되나 토지 지분은 없습니다.

본 건은 유동화물건으로 분류됩니다.

2.2. 물건 현황

소재지는 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 1층101호입니다.

본 건의 용도는 업무시설이며, 공부상으로는 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

2.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 1,118,000,000원입니다.

건물 면적은 40.00㎡ (약 12.09평)입니다.

토지 면적은 0.00㎡이며, 토지 지분 면적도 0㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "일산은행초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 주상용 건물 및 아파트 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 환경을 구성하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 진출입이 원활하게 이루어집니다.

인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 간선도로가 인접해 있어 광역적인 교통망 이용에도 편리함이 있습니다.

따라서 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 북서측으로 왕복 5차선 도로, 북동측으로 왕복 2차선 도로, 남동측으로는 일방통행 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 12일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)이며, 채권액은 912,000,000원입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서에 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 등기부 요약

등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

갑2 (2024-09-12): 이경자 명의의 소유권이전1번신탁등기말소 (매매 신탁재산의 처분)

을1 (2024-09-12): 우리은행 근저당권 (912,000,000원) - 말소기준권리

갑3 (2025-11-27): 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 임의경매 (794,661,112원) - 의정부지방법원 고양지원의 임의경매개시결정(2025타경64912)

3.3. 임차인 현황 (주의사항 포함)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다 (미상).

금액이 미상이라도 임대 관계가 확인되지 않는 점은 향후 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

3.4. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 912,000,000원 (우리은행 근저당권)입니다.

본 경매 개시 결정 채권액은 794,661,112원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 속한 지역은 일산동구 식사동으로, 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 주상용 건물 및 아파트 단지 등이 밀집해 있는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

이는 다양한 소비층과 잠재 고객을 확보할 수 있는 유리한 환경을 제공합니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

지역 내 주요 시설 및 주거 단지와 연계된 근린생활시설 및 업무시설로서의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

고양시 식사동은 도시개발구역으로 지정되어 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 장기적인 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

베네하임 2차 복합 건물 내 상업 시설은 총 88실로 구성되어 있으며, 업무 시설 또한 다수 존재하여 지역 내 상업 활동의 중심 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건 인근에는 일산은행초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

또한, 풍동초등학교, 원중초등학교, 풍동중·고, 세원고등학교 등 다양한 교육 시설이 존재하며, 풍동 및 백마 학원가가 인접해 있어 교육 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

이마트, 홈플러스, 현대백화점 킨텍스점, 롯데백화점 일산점, 동국대학교 일산병원 등 생활 편의 및 의료 시설 이용이 편리합니다.

6. 건축물 및 토지 이용

6.1. 건물 상태 및 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 17층 건물 중 1층 101호입니다.

외벽은 벽돌쌓기 마감, 바닥은 시멘트 미장 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감으로 이루어져 있습니다.

건물 공용부분에는 기본적인 급배수, 위생, 소방 설비, 승강기, 지하주차장 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 계획

해당 토지는 인접 토지와 비교하여 대체로 등고평탄한 장방형 형태를 띠고 있으며, 업무시설 및 상업시설 건부지로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 구체적인 내용은 현재 미정리 상태로 확인됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 부동산 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(SPC) 등 특수 법인이 관련되어 있을 수 있습니다. 이는 거래 과정에서 일반 매각 물건보다 다소 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 의미합니다.

7.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 현재 파악되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 명도 관련 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.3. 주변 시설 확인

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 본 건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 일산동구 식사동의 주요 상업 및 주거 지역에 위치한 업무시설/근린생활시설로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 신축으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 개발 계획 등은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가 11억 1천 8백만원에 비해 현재 시세 정보는 낮게 나타나, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 일산동구 식사동의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 우수한 입지.

* 초등학교, 학원가, 병원, 대형마트 등 생활 편의 시설 접근성이 뛰어남.

* 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물로, 건물 상태 양호 기대.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충(고양은평선 연장 등) 가능성.

* 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설로서의 활용 잠재력.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 1,118,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔/상가의 시세 정보에 따르면, 본 건의 면적(40㎡, 약 12평)에 비해 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 예를 들어, 21평형 오피스텔의 매매 시세가 약 2억원 수준으로 조사되었습니다.

이러한 시세 차이를 고려할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, 본 건이 업무시설 또는 특수 목적의 상업 시설일 가능성을 배제할 수 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 수익성 분석을 면밀히 진행해야 합니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

10.2. 권고 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역 내 동일 또는 유사 용도의 40㎡ 업무시설/상업시설에 대한 구체적인 실거래가 및 임대수익률 분석이 선행되어야 합니다.

제공된 정보와 검색 결과를 종합해 볼 때, 보수적인 접근을 권고하며, 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 예를 들어, 감정가의 50~70% 수준인 5억 5천만원 ~ 7억 8천만원 범위에서 시장 조사를 통해 구체적인 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (이는 단지 제안이며, 최종 입찰가는 철저한 개별 분석을 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.