나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [18] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (18)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37, 디알에코시티2 14층1408호

* 건물명: 디알에코시티2

* 토지면적: 3.37㎡ (약 1.02 평)

* 건물면적: 21.62㎡ (약 6.54 평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 135,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 사용승인일: 2022년 1월 12일 (신축 건물)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, "평화도매시장" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 등기부상 권리:

* 본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 농OOOOOOO의 신청으로 진행됩니다.

* 감정평가 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다. (합계 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 5,000,000원

* 월세: 570,000원

* 전입(사업)일자: 2023-03-24

* 확정일자: 2023-03-24

* 배당신고일자: 2025-01-24

* 대항력: 없음

* 분석: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 임차인의 보증금 반환 의무가 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 범천동 일대는 부산진구의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 상업시설과 업무시설이 발달해 있습니다.

* 인근에 평화도매시장, 백화점, 병원 등 유동인구가 많은 시설이 위치하여 상업적 가치가 높습니다.

* 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능하며, 주변 상업시설 종사자나 지역 내 업무 종사자들을 잠재적 수요층으로 확보할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* DR에코시티2, 20.97㎡ (6층, 2024년 11월): 105,000,000원

* DR에코시티2, 20.97㎡ (6층, 2026년 4월): 88,000,000원

* DR에코시티2, 27.42㎡ (10층, 2025년 4월): 90,350,000원

* 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 최근 8,800만원에서 10,500만원 사이에 거래된 것으로 나타납니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 범일역 역세권이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 쇼핑 및 편의시설: 인근에 백화점, 대형마트, 재래시장(평화도매시장)이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 의료: 종합병원이 가까이 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 도심 지역 수준으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 업무시설(오피스텔)로, 실제 주거용으로 사용 시 주택 수 산정 및 세금 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은 내부 상태, 수리 필요성, 점유 관계 등을 재확인해야 하는 리스크 요인입니다.

* 최근 실거래가에서 가격 편차가 있고, 가장 최근 거래가 낮게 형성된 점은 향후 시세 변동에 대한 주의가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 범천동의 역세권 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다.

* 신축 건물이라는 장점이 있으며, 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

* 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점, 내부 확인이 부족했다는 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지 및 신축 건물: 부산 도시철도 1호선 범일역 인근에 위치하며, 2022년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔입니다.

* 편리한 생활 인프라: 시장, 백화점, 병원 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 직주근접 수요가 풍부합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없으며, 권리 분석상 특별히 복잡한 문제는 없어 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 건물면적 21.62㎡ (약 6.54평), 14층

* 유사 면적(20.97㎡) 최근 거래 사례 평균가: 약 9,650만원

* 본건 면적(21.62㎡) 환산 시: 약 9,950만원

* 14층이라는 고층이라는 점을 감안하여 가격 상승 요인 적용.

* 종합적인 고려:

* 감정가: 135,000,000원

* 최고 실거래가(20.97㎡ 기준): 105,000,000원

* 최근 실거래가(20.97㎡ 기준): 88,000,000원

* 본건의 시세는 약 105,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 115,000,000원

* 이는 최근 실거래가, 특히 105,000,000원 거래 사례를 참고하고, 14층이라는 층수 이점을 고려하여 산정한 금액입니다. 감정가보다는 낮지만, 현 시세 및 경쟁 구도를 고려한 합리적인 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.