나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [9] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2024타경67513 (9)

부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 13층1303호

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

토지면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권자)

건축연도: 2022년

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2 건물 내 13층 1303호임.

주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 상업 및 업무 기능이 활발한 지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 "범일역"이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 등기부현황

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2,760,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

소유권보존, 근저당권, 소유권이전, 임의경매(본건) 순으로 등기되어 있음.

총 등기부채권액은 2,760,000,000원으로 높으나, 이는 말소기준권리에 해당하므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

* 임차인 현황

임차인: 김상훈

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2022-07-11

확정일자: 2022-07-12

배당신고일자: 2025-03-06

대항력: 없음

비고:

* 권리분석 요약

임차인 김상훈은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음.

인수되는 보증금은 0원임.

따라서 본건은 권리상 낙찰자가 깨끗하게 인수할 수 있는 물건임.

4. 상권분석

* 주변 상권

평화도매시장, 백화점, 각종 근린생활시설이 밀집한 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있음.

인근에 종합병원이 있어 관련 수요 또한 뒷받침됨.

5. 생활정보

* 편의시설

주변에 시장, 백화점, 병원 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

* 교통

부산도시철도 1호선 범일역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 접근성이 우수함.

* 주거 환경

15층 건물 내 13층에 위치하여 조망권이 확보될 수 있으며, 오피스텔로서 기본적인 위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기, 주차, 난방 설비 등이 잘 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 호수 및 층수 불일치 가능성

소재지 상 주소는 13층 1303호로 명시되어 있으나, 감정평가서 요약에는 11층 1108호 외 22개호로 기재되어 있으며, 전유부 정보 상으로는 3층 303호로 확인되어 실제 현황과 공부상의 정보가 상이할 가능성이 있음.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 호수 및 층수를 재확인할 필요가 있음.

* 내부 확인의 어려움

감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려워 유사 물건 및 외부 관찰에 기반하여 평가되었음.

매수 희망자는 응찰 전 내부 상태를 반드시 재확인해야 함.

* 혐오시설 존재 여부

주변 지역은 상업시설 및 주거시설 위주로 형성되어 있어, 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 주변 상권이 발달하고 교통이 편리하여 주거 및 업무용으로 투자 가치가 높다고 판단됨.

권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없다는 점이 큰 장점임.

다만, 등기부상의 호수와 현황이 다를 가능성이 있으며, 내부 상태에 대한 추가 확인이 필수적이므로 현장 조사를 철저히 진행해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지

부산도시철도 1호선 범일역 인근에 위치하며, 백화점, 시장, 병원 등 다양한 편의시설이 집중된 상업지역임.

* 신축 건물

2022년에 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있음.

* 권리관계 안전

말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 임대 수요 풍부

역세권 오피스텔로서 직장인 및 학생 등 잠재적 임차 수요가 높을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원임.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(27.42㎡)의 거래가는 90,350,000원이었으나, 더 작은 면적(20.97㎡)의 거래가는 88,000,000원 ~ 105,000,000원으로 형성되어 있음.

면적 대비 가격을 고려할 때, 현재 시세는 평당 약 400만원 ~ 500만원 수준으로 판단됨.

이를 바탕으로 본건(27.42㎡)의 적정 시세는 약 115,000,000원에서 135,000,000원 범위로 추정됨.

감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있으므로, 보수적인 접근을 권장함.

현 시세 및 입찰 경쟁률을 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원 내외로 제안함.

이하 정보에 대한 재확인 및 현장 조사가 필수적임.

* 정확한 호수 및 층수 확인

* 내부 상태 및 수리 필요 여부 확인

* 건축물대장, 토지이용계획 등 공부와 실제 현황 일치 여부 확인

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.