나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [2] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (2)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1201호

건물구분: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 3.15㎡ (약 0.95평)

토지지분: 3.1516㎡ (약 0.95평)

건물면적: 20.19㎡ (약 6.11평)

감정가: 126,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 사용승인일: 2022년 1월 12일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근

* 주변 환경: 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사 근저당권(2022.03.29 접수, 27.6억 원) 이하 모든 후순위 권리(근저당, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/확정일자: 2024년 2월 26일

* 배당신고일자: 2025년 2월 6일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

주의: 현재 파악된 임차인의 대항력은 없으며, 배당 신고 결과에 따라 인수될 보증금이 없을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 추가적인 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산진구 범천동 일대는 전통 시장, 상업 시설, 주거 시설이 복합적으로 형성된 지역입니다.

* "평화도매시장" 인근이라는 지리적 이점과 "범일역" 역세권이라는 점은 유동 인구 확보 및 상업 활동에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설, 업무시설, 백화점, 병원 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 평화도매시장, 종합병원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 범일역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2022년 준공된 신축 건물로 비교적 최신 상태이나, 향후 장기적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공실 위험: 오피스텔 공급 과잉 또는 경기 침체 시 공실 발생 가능성이 있으며, 이는 임대 수익률 변동 요인이 될 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠다는 점은 실제 물건 상태가 예상과 다를 수 있음을 시사합니다. 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 동일 채무와 관련된 다른 담보물의 경매 결과가 본건에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득할 수 있습니다.

임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 감정평가 당시 내부 상태 확인의 어려움은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)으로 내부 상태 양호 기대.

* "범일역" 역세권 입지로 임대 수요 꾸준히 예상.

* 다양한 상업 및 편의시설 인접으로 주거 및 업무 편의성 높음.

* 매각으로 소멸되는 권리관계로 권리 분석 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 12일: 20.97㎡, 6층, 8,800만원 (약 419.6만원/㎡)

* 2025년 4월 18일: 27.42㎡, 10층, 9,035만원 (약 329.5만원/㎡)

* 2024년 11월 20일: 20.97㎡, 6층, 10,500만원 (약 500.7만원/㎡)

본건 면적: 20.19㎡ (건물면적)

최근 거래가 8,800만원 (20.97㎡, 6층)과 10,500만원 (20.97㎡, 6층)은 동일 면적/층수에서 시세 편차가 크게 나타납니다. 2026년 4월 거래가 8,800만원이 가장 최근 시세로 보입니다.

감정가 126,000,000원은 면적(20.19㎡) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다 (약 624만원/㎡).

임차인 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요가 없습니다.

최근 거래가 8,800만원(20.97㎡)을 기준으로, 본건(20.19㎡)의 현재 가치를 보수적으로 산정하면 약 8,470만원 (20.19㎡ * 419.6만원/㎡) 정도입니다.

2024년 11월 거래가 10,500만원(20.97㎡) 시세를 적용하면 약 10,100만원 (20.19㎡ * 500.7만원/㎡)입니다.

따라서, 최근 거래가 8,800만원을 하한선으로, 10,500만원을 상한선으로 보고, 감정가 126,000,000원의 70% 수준(약 8,820만원)부터 80% 수준(약 10,080만원)을 고려하여, 8,800만원 ~ 10,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.