나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103613 [2] 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재, ‘지하철역 상도역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설)으로 주위는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대이며 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호로서,
외 벽 : 커튼월구조 등임.

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103613 (2)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 1,210,000,000원

토지면적: 40.22㎡ (약 12.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 89.86㎡ (약 27.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재, 지하철 상도역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 지하철 7호선 상도역이 도보로 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 도로(접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 교육환경보호구역 (학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21 ~ 2026-08-25, 외국인 등 대상)

* 건축선 (2019-04-11, 도로경계선에서 3미터 후퇴)

3. 권리분석

등기부요약

* 소유권보존: 이재현 (2023-07-21)

* 근저당권 (2): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (1): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (5,520,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 서울드림신용협동조합 (1,031,413,310원) - 말소 (사건번호: 2025타경103613)

* 압류: 동작구(서울특별시) (징수과-92 56) - 말소

등기부채권 총액: 6,720,000,000원

임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (단, 구체적인 내용은 명세서에서 확인 필요)

4. 상권분석

대상 물건은 지하철 상도역 인근의 상업지대에 위치하고 있으며, 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 상도동 일대는 주거 인구와 유동 인구가 모두 서울시 평균 대비 높은 편이며, 지역 경제 활동의 기반이 되고 있습니다. 상도역 주변에는 상도시장, 성대시장 일대와 같은 전통적인 상권도 존재합니다. 상도역 5번 출구 인근 골목상권은 상당한 면적을 차지하며 상권 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

교통

지하철 7호선 상도역을 도보로 이용할 수 있으며, 차량으로도 진출입이 용이합니다. 주변 주요 도로로는 상도로, 양녕로, 만양로 등이 있습니다. 이를 통해 여의도, 강남, 시청 등 주요 업무 지구로의 접근성이 양호한 편입니다.

편의시설 및 주변 환경

물건지 인근에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. 상도동 일대는 비교적 정돈된 주거 환경과 함께 다양한 먹거리와 쇼핑 옵션을 제공합니다. 다만, 영화관 등의 문화시설은 인근에 부족하여 대중교통을 이용한 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 과도한 채무 부담: 등기부채권 총액이 6,720,000,000원으로, 감정가 1,210,000,000원 대비 매우 높아 경매 낙찰 시 인수되는 권리 및 잔여 채무 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 제공된 물건이 다수일 경우, 해당 물건의 경매 결과나 다른 담보 물건의 처리 여부가 본 물건의 가치 및 낙찰 후 잔여 채무에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지역 규제: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 상권 안정성: 동작구 전체적으로 점포 밀도가 낮고, 점포 감소세, 낮은 5년 생존율 등으로 장기적 상권 안정성이 취약할 수 있다는 분석이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 상도역과 인접한 상업지역에 위치하여 교통 및 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 갖추어져 있습니다. 그러나 높은 총 채무액, 공동담보 물건의 존재, 각종 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 특히, 채무 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 낙찰 후 인수될 수 있는 채무나 추가적인 권리 관계에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 상권의 안정성 또한 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 상업지역 내 입지: 근린상가로서 상업 활동이 가능한 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 동작구 종합행정타운 건설 등 지역 개발 호재가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,210,000,000원이나, 등기부채권 총액은 6,720,000,000원에 달합니다. 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액으로, 낙찰 후 인수될 수 있는 채무를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 공동담보 물건의 존재와 다양한 지역 규제, 상권의 불확실성 등을 감안할 때, 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 결정될 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 상권 분석, 법률 전문가 상담이 권장됩니다. 예상 입찰가는 채무 총액, 인수 여부, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 하며, 제시된 감정가와는 큰 괴리가 있을 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.