나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505817 [2] 인천광역시 강화군 선원면 선행리 105 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 선행리소재 선행리 마을회관 북측인근에 위치하며
주위로는 단독주택,농지,임야가 혼재한 농촌지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하나 교통여건은
다소 불편한편임.

형태 및 이용상태

본건 기호1.3토지 공히 부정형으로 기호1토지는 답 및 일부 전으로 이용중이며
기호3토지는 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1.3토지 공히 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지(선행리 106)
농림지역
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_충렬사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

기호3토지(선행리 59-1)
계획관리지역
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

""감정평가의견""참조

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 아연판즙 평가건

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨""감정평가명세표""참조.

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

. 건물만의 매각임. 제시외 건물 포함.
- 단독주택으로 일반건축물대장상 현황도면이 존재하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경505817 (2)

소재지: 인천광역시 강화군 선원면 선행리 105

건물 용도: 단독주택

감정가: 28,602,500원

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 이OOOOOO

1.2. 면적 정보

건물면적: 74.71㎡ (약 22.6평)

건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.4평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 82.71㎡ (약 25.0평)

토지면적: 0.00㎡ (매각 대상에 포함되지 않음)

토지지분: 0㎡ (매각 대상에 포함되지 않음)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (매각 대상에 포함되지 않음)

1.3. 특이사항

공유물 분할 경매, 법정지상권 성립 가능성 있음.

건물만 매각하며, 제시외 건물은 포함됨.

단독주택으로 일반건축물대장상 현황 도면이 존재하지 않음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 선행리 마을회관 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 농지, 임야 등이 혼재한 농촌 지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 "바다의 별 요양원"이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 본 경매 물건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 건물 소유자가 토지에 대한 사용 권리를 가질 수 있음을 의미하며, 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

* 건물 등기부상 소유권 보존은 1981년 8월 31일 이인상에게, 소유권 이전은 2007년 5월 17일 이종식에게, 2025년 1월 13일 윤덕순 외 2명(상속)에게 이루어졌습니다.

* 2025년 1월 23일 접수된 임의경매(말소기준권리)는 이윤혜 외 1명 신청으로, 공유물분할을 위한 경매 개시결정 등기부채권 총액은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 혹시 모를 상황에 대비하여 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 권리 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다.

4.2. 유사 물건 시세 (참고)

본건과 동일한 단지 또는 건물에 대한 구체적인 JSON 데이터가 제공되지 않아 직접적인 비교 분석은 어렵습니다. 다만, 강화군 선원면 지역의 부동산 시장 동향을 고려할 때, 유사한 면적의 단독주택 또는 건물 매물의 경우 지역별, 입지별로 가격 편차가 클 수 있습니다. 특히, 본건은 건물만 매각되며 법정지상권 및 맹지 토지라는 특수성이 있어 일반적인 단독주택 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지역은 농촌 지대로서 대형 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색이 필요합니다.

5.2. 주변 환경

* 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 요양원이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

본건은 법정지상권 성립 가능성이 있는 물건으로, 이는 낙찰자가 건물은 소유하더라도 토지에 대한 사용 권리를 별도로 확보해야 할 수 있음을 의미합니다. 토지 소유주와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이는 상당한 비용과 시간 소요로 이어질 수 있습니다.

6.2. 맹지 토지

본건 관련 토지가 맹지(도로에 직접 접하지 않는 토지)라는 점은 토지 이용 및 건축에 있어 제약을 야기할 수 있습니다. 다만, 본건은 건물만 매각 대상이므로, 건물의 실제 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 서류상 현황과 실제 현황의 차이

일반건축물대장상 현황 도면이 존재하지 않아, 건물의 실제 구조나 면적, 제시외 건물 등에 대한 정확한 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 관련 토지(선행리 106, 59-1)는 농림지역, 계획관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

* 특히, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_충렬사)에 포함될 수 있어 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 건물만 매각

토지가 매각 대상에서 제외되므로, 법정지상권 등 토지 사용 권리에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 선원면 선행리 소재 단독주택 건물로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 건물 자체 면적은 약 25평(제시외 포함)이며, 감정가는 약 2,860만원입니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징은 법정지상권 성립 가능성과 토지 관련 권리 관계의 복잡성입니다. 또한, 관련 토지가 맹지이고 건물만 매각 대상이라는 점, 그리고 건축물대장상 현황 도면이 존재하지 않는다는 점 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 주변 환경은 농촌 지대로 교통 여건이 다소 불편하며, 인근에 요양원이 위치해 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 상당한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 하며, 법정지상권 해결 및 토지 사용 권리 확보 방안에 대한 명확한 계획이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 건물 자체의 낮은 감정가: 건물 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

* 공유물분할 경매의 특성: 협의 또는 경매 절차를 통해 공유 관계가 정리될 경우, 향후 가치 상승의 잠재력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 경우, 건물만 매각 대상이며 법정지상권이라는 중대한 권리 문제가 존재하고, 토지가 맹지라는 점, 그리고 감정평가서상 토지 면적이 0으로 표기된 점 등은 일반적인 부동산 경매 물건과는 다른 분석을 요구합니다. 유사한 면적의 단독주택 건물에 대한 일반적인 시세를 참고할 수 있으나, 법정지상권 해결 비용, 토지 사용료, 추후 발생 가능한 법적 분쟁 비용 등을 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 법정지상권 성립 여부 및 그로 인한 토지 사용 비용은 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 추가적인 조사가 선행된 후에 가능합니다.

* 법정지상권 성립 여부 및 성립 시 예상되는 토지 사용료 또는 매수 비용.

* 주변 유사 건물의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 건물의 현 상태 및 유지보수 비용.

위와 같은 조사가 완료되지 않은 현 시점에서는 일반적인 시세 대비 할인율을 적용하여 보수적으로 접근해야 하며, 최소 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 검토하는 것이 바람직할 수 있습니다. 그러나 법정지상권 문제 해결 가능성 및 비용에 따라 이 범위는 크게 달라질 수 있습니다.

본건의 감정가는 28,602,500원이며, 제시외 건물 면적을 포함한 총 건물 면적은 약 25평입니다. 강화군 지역 단독주택의 대략적인 평당 가격을 고려하더라도, 법정지상권이라는 큰 변수를 감안하면 현재 시점에서의 예상 입찰가를 명확히 제시하기 어렵습니다.

결론적으로, 본건은 법정지상권 문제 해결 가능성 및 비용 분석 없이는 입찰가 산정이 불가하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.