나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511406 [5] 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""신정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 소재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층(사용승인:2021.09.17) 건물내 제1층 제104호외 4개호로서,

외벽:복합판넬및 강화유리 마감.
내부:몰탈위 페인팅등 마감.
창호:샷시및 강화유리마감.

이용상태

본건은 공히, 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생및 급배수설비,도시가스,승강기설비,소화전설비,지하 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 장방형의 토지로서, 현황 ""근린행활시설""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측,남서측,북서측및 북동측으로 노폭 약15미터, 약10미터,약10미터및 약 8미터내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<송도동 21-26>
준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-14호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-18호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-19호선)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<송도동 21-27>
준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-18호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-19호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-355호선)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

근린생활시설로 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경511406(5) 사건에 해당하는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층 108호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 811,000,000원

* 토지면적: 16.79㎡ (약 5.08평)

* 토지지분: 16.786㎡ (약 5.08평)

* 건물면적: 46.37㎡ (약 14.03평)

* 건물지분: 46.37㎡ (약 14.03평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 (사용승인: 2021년 9월 17일)

* 총 호수: 61호

* 건물 연면적: 10,422.69㎡ (약 3,152.81평)

* 대지 면적: 2,008.8㎡ (약 607.73평)

* 특이사항: 공동담보 물건이며, 현재 근린생활시설로 공실 상태입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하고 있으며, 주위에는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재된 주상복합지역입니다. "신정초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있어, 기본적인 생활 인프라와 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상황: 본건 건물은 남동측, 남서측, 북서측, 북동측으로 폭 약 15미터, 10미터, 10미터, 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획:

* 송도동 21-26: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.

* 송도동 21-27: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 상가, 업무시설 등이 밀집된 지역으로, 복합적인 상권 특성을 보입니다.

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경511406 사건으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 2021년 11월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 등기부등본상 소유권보존, 신탁등기말소, 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 경매 절차 완료 시 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 7,655,636,417원

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 물건명세서 상 공실 상태임을 명시하고 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 카리스프라자는 인천 송도동 신정초등학교 인근에 위치한 상업시설입니다. 주변에 대규모 아파트 단지 및 업무시설이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 주요 업종: 건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 운동시설(수영장) 등으로 활용 가능하며, 이는 다양한 업종의 입점을 가능하게 합니다.

* 상권 특성: 신축 건물(2021년 사용승인)로 비교적 쾌적한 환경을 제공하며, 1층에 위치하여 접근성과 가시성이 우수합니다.

* 공실 현황: 현재 공실 상태로 운영 중인 점은 단점이지만, 향후 임차인 유치를 통해 활성화될 가능성이 있습니다.

* 주변 경쟁: 인근에 유사한 상업 시설이 있을 수 있으므로, 경쟁 업종 및 지역 상권 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 신정초등학교가 인접해 있으며, 아파트 단지와 업무시설, 공원 등이 가까이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

* 주차: 건물 내 실내 주차시설(74대 수용 가능)이 구비되어 있어 주차 편의성이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실이 장기화될 경우 임대 수익 발생 지연 및 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

* 상권 경쟁: 송도 신도시 내 상권 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다.

* 관리비: 공실 상태에서도 건물 관리비는 지속적으로 발생합니다.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 일부 교육 관련 시설이나 유해 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

* 주변 시설 조사: 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거, 상업, 공원 시설이 혼재되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 송도동의 신축 상가 건물 내 1층 코너호실로, 비교적 양호한 입지와 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능하며, 신축 건물이라는 점은 큰 장점입니다. 현재 공실 상태로 인한 임대 수익 공백 및 관리비 부담은 주의해야 할 사항입니다. 하지만 송도 국제도시의 지속적인 개발과 인구 유입 추세를 고려할 때, 향후 상권 활성화 및 임차인 확보 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 상가: 2021년 9월 사용승인된 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 1층 코너 호실: 높은 접근성과 가시성으로 인해 다양한 업종 유치에 유리합니다.

* 송도 국제도시 입지: 미래 가치 상승 잠재력이 높은 지역입니다.

* 다용도 활용 가능: 제1, 2종 근린생활시설 및 운동시설 등으로 활용 가능하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸되므로 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 811,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 최종 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 인근 상권의 실거래가 및 임대료 수준 조사, 향후 예상 수익률 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다.

* 현재 공실 상태임을 감안하여, 공실 기간 동안의 손실 및 관리비 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

* 감정가 대비 적정 낙찰률 및 주변 시세, 향후 투자 회수 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.