나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511406 [2] 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""신정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 소재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층(사용승인:2021.09.17) 건물내 제1층 제104호외 4개호로서,

외벽:복합판넬및 강화유리 마감.
내부:몰탈위 페인팅등 마감.
창호:샷시및 강화유리마감.

이용상태

본건은 공히, 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생및 급배수설비,도시가스,승강기설비,소화전설비,지하 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 장방형의 토지로서, 현황 ""근린행활시설""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측,남서측,북서측및 북동측으로 노폭 약15미터, 약10미터,약10미터및 약 8미터내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<송도동 21-26>
준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-14호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-18호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-19호선)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<송도동 21-27>
준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-18호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-19호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-355호선)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

근린생활시설로 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경511406 (2) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

정확한 소재지는 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층105호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 811,000,000원입니다.

토지 면적은 16.79㎡ (약 5.08평)이며, 토지 지분 면적 또한 16.786㎡ (약 5.08평)입니다.

건물 면적은 46.37㎡ (약 14.03평)이며, 건물 지분 면적 역시 46.37㎡ (약 14.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 조건입니다.

건축물물리적 정보에 따르면, 본 건물(카리스 프라자)은 철근콘크리트 구조로 2021년 9월 17일에 사용승인을 받았습니다. 건물의 주 용도는 제1종 근린생활시설이며, 기타 용도로는 제1, 2종 근린생활시설, 운동시설(수영장) 등이 기재되어 있습니다. 본 물건은 1층 105호에 해당하며, 건물 총 호실은 61호입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 인근에 신정초등학교가 소재하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재된 주상복합 용도지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접 토지와 대비하여 등고평탄한 장방형의 필지로, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

본 물건의 남동측, 남서측, 북서측, 북동측으로는 각각 약 15미터, 10미터, 10미터, 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류, 중로2류, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 18일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 3,000,000,000원)입니다.

등기부등본상의 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 해당 부동산에 대한 어떠한 권리도 인수하지 않습니다.

본 건은 공동담보로 진행되는 것으로 보이며, 등기부채권 총액은 7,655,636,417원입니다.

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금은 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 상가는 신정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 배후로 아파트 단지와 업무시설이 있어 잠재적인 고객층을 확보할 수 있는 지역입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설 및 공원 등이 분포하여 지역 주민들의 생활 편의성이 높은 입지입니다.

다만, 현재 본 상가는 공실 상태로 운영 중에 있습니다.

상가 건물 자체의 용도가 제1종 근린생활시설이며, 건물 연면적 및 층수 등을 고려할 때 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 가능합니다.

교육 시설로는 신정초등학교가 근거리에 있어 도보 통학이 가능한 점이 장점입니다.

생활 편의 시설로는 주변의 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현재 공실 상태라는 점입니다. 이는 임대 수익 발생이 지연되거나 추가적인 공실 해소를 위한 노력이 필요함을 의미합니다.

송도국제도시의 개발 계획 및 전반적인 부동산 시장의 변동성이 본 물건의 가치 및 임대 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이지만, 건물 관리 상태 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

높은 채권 총액은 경쟁 입찰 시 입찰가 산정에 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도동의 우수한 입지에 위치한 근린상가 건물입니다. 신축급 건물로서 상품성은 양호한 편이며, 주변 주상복합 단지 및 초등학교 등이 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태로 인한 즉각적인 임대 수익 확보는 어렵다는 점을 인지해야 합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 전혀 없어 깔끔한 물건입니다. 장기적인 관점에서 송도국제도시의 발전 가능성을 고려한 투자 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

송도국제도시의 지속적인 개발 및 도시 경쟁력 강화에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

2021년 사용승인된 신축급 건물로, 향후 수년간 큰 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

인근 대규모 아파트 단지와 업무 시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 811,000,000원입니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 예상되는 임대 수익률, 명도 비용, 부동산 취득 관련 제반 비용, 그리고 송도 지역 상가 시장의 현재 시세 및 미래 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로 이를 감안할 필요는 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 상권 조사, 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.