나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [20] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경67513

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37, 디알에코시티2 15층1502호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 건물면적: 20.97㎡ (약 6.34평)

* 토지면적: 3.27㎡ (토지 지분, 약 0.99평)

* 감정가: 1억 3,100만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축년도: 2022년

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 시장, 백화점, 종합병원, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지형상: 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지입니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 농OOOOOOO

* 경매구분: 부동산 임의경매로, 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 1,000만원

* 차임: 50만원

* 전입/사업자등록일: 2022-10-06

* 확정일자: 2022-10-05

* 배당신고일자: 2025-03-12

* 대항력: 없음 (낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 부산진구 범천동 일대는 "평화도매시장" 및 "범일역" 역세권 지역으로, 유동인구가 많고 상업 및 업무 시설이 밀집하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 백화점, 병원, 각종 근린생활시설 등 편의시설이 풍부하여 임대 수요 확보에 유리한 조건입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 범일역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 평화도매시장, 현대백화점, 부산진시장 등 대형 상업시설이 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의성이 높습니다.

* 의료시설: 부산백병원 등 종합병원들이 근거리에 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

* 주차: 건물 내 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 본건은 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 외부 관찰 및 유사 물건 기준으로 평가되었으므로, 경매 진행 및 응찰 전에 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 공부상 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으므로, 실제 주거용으로 사용할 경우 건축법상의 위반 사항 발생 가능성이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 속해 있으므로, 건축 및 이용에 관한 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산진구 범천동 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 투자 및 실거주 가치가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 명확하며, 낙찰자가 인수할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 내부 확인의 어려움과 공부상 용도에 대한 명확한 확인이 필요하며, 입찰 시 이러한 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 범일역 인근으로 뛰어난 교통 환경을 제공합니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 풍부한 임대 수요가 예상됩니다.

* 깔끔한 건물 상태: 2022년 준공된 신축 건물로, 외관 및 내부 시설이 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리 관계 명확: 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 분석이 간결합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적인 20.97㎡(약 6.34평)의 오피스텔이 2024년 11월 6층에서 1억 500만원에 거래되었고, 2026년 4월 6층에서는 8,800만원에 거래되었습니다. 이 기간 동안 가격 하락 추세 또는 시세 변동성을 확인할 수 있습니다. 본건은 15층으로 6층보다 높은 층수에 해당하므로 층수 프리미엄이 적용될 수 있습니다. 2026년 4월의 6층 거래가(8,800만원)를 기준 시세로 볼 때, 15층의 가치는 이보다 높을 것으로 예상됩니다. 층별 가치 상승을 고려할 때, 20.97㎡ 면적에 대해 15층의 적정 시세는 대략 1억원 초반에서 1억 1천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 1억 3,100만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가:

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다. 시세 분석 결과, 15층이라는 장점을 고려하여 1억원에서 1억 1천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 경매 경쟁률 및 현장 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.