나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [22] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 15층1507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (22)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37, 디알에코시티2 15층1507호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 135,000,000원

* 토지면적: 3.37㎡ (약 1.02평)

* 토지지분: 3.3748㎡ (약 1.02평)

* 건물면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

* 건물지분: 21.62㎡ (약 6.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 특이사항: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치.

* 주변환경: 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지: 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: (경매 개시 결정 등기, 담보권 등 확인 필요)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

* 비고: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 복

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: "평화도매시장"을 중심으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역임. 백화점, 종합병원 등 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 최근 매매 동향 (DR에코시티2, 동일 번지 839-37):

* 2025년 4월 18일: 27.42㎡ (10층), 9,035만원 (법인-법인 직거래)

* 2024년 11월 20일: 20.97㎡ (6층), 10,500만원 (개인-개인 중개거래)

* 2026년 4월 12일: 20.97㎡ (6층), 8,800만원 (개인-개인 중개거래)

* 분석:

* 건물 준공연도: 2022년으로 신축 건물에 해당함.

* 면적 20.97㎡ 기준의 최근 실거래가는 8,800만원에서 10,500만원 범위에서 형성되어 있음.

* 본건 건물 면적 21.62㎡ (약 6.54평)을 고려할 때, 현 시세는 약 9,000만원에서 10,500만원 내외로 추정됨.

* 감정가 135,000,000원은 최근 실거래가 대비 높은 편으로, 시세 재확인이 필요함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물임.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.

* 창호: 샤시창 구조임.

* 설비: 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

* 주변 시설: 시장, 백화점, 종합병원, 각종 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 정확한 층수 및 호수 불일치: 사건번호 상 소재지는 15층 1507호이나, 건축물대장 전유부상으로는 5층 507호로 기재되어 있어, 실제 매각 대상 물건의 정확한 위치 및 층수 확인이 시급함. 이는 물건의 가치에 큰 영향을 미침.

* 현장 확인의 한계: 감정평가 시 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰에 기반한 평가가 이루어졌으므로, 실제 물건의 내부 상태(마감, 하자 등)에 대한 면밀한 현장 재확인이 필수적임.

* 감정가와 실거래가 간의 괴리: 감정가 135,000,000원에 비해 최근 실거래가(8,800만원~10,500만원) 사이에 상당한 차이가 존재함. 감정가 대비 시세 하락 가능성 또는 평가의 적정성에 대한 검토가 필요함.

* 혐오시설: 현재까지의 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았으나, 최종 확인을 위한 추가적인 현장 조사 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동에 위치한 신축 오피스텔로, 범일역 역세권에 자리 잡아 교통이 편리하고 주변 상업 및 편의시설이 풍부하여 입지적 강점을 지님. 건물은 2022년 준공되어 상태가 양호할 것으로 예상되나, 감정평가 시 현장 확인의 한계가 있었고, 가장 중요한 층수 및 호수 정보에 불일치가 있어 철저한 재확인이 요구됨. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 응찰 시 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 건물 노후화에 따른 유지보수 부담이 적음.

* 부산도시철도 1호선 범일역 역세권에 위치하여 출퇴근 등 교통이 편리함.

* 주변 "평화도매시장" 등 상업 시설 밀집으로 유동인구 확보 및 임대 수요 기대 가능.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 취득이 명확함.

* 현재 확인된 임차인에게 인수할 보증금 및 대항력 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 동향(20.97㎡ 기준 8,800만원 ~ 10,500만원)과 본건의 면적 21.62㎡를 고려할 때, 현실적인 시세는 약 9,000만원에서 10,500만원 수준으로 판단됩니다.

다만, 감정가 135,000,000원과 최근 실거래가 간의 괴리가 크고, 정확한 층수 및 호수, 내부 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필수적이므로 보수적인 접근이 필요합니다.

인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크를 고려하여, 약 9,500만원에서 10,500만원 사이 에서 응찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 정확한 물건 정보(층수, 호수) 및 실제 내부 상태를 재확인하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.