나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [4] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (4)

3. 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1204호

4. 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

5. 감정가: 126,000,000원

6. 토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

7. 건물면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 농OOOOOOO

11. 특이사항: 공동담보

12. 건축물 정보: 2022년 준공, 철근콘크리트 구조, 15층 건물 중 12층.

1.1. 입지조건

2. 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재, "평화도매시장" 북동측 인근에 위치.

3. 주위 환경: 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼합된 지역.

4. 교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

5. 도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접함.

6. 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 80m, 최고높이 100m)에 해당함.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2022-03-29 접수, 채권최고액 2,760,000,000원)

3. 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 갑4 임의경매 개시결정 (남부산농업협동조합), 갑5, 갑6 압류 (부산진구, 부산진세무서장) 등은 모두 매각으로 소멸됨.

4. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없음.

5. 임차인 현황:

* 임차인 박 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-01-22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금 없음.

* 임차인 이 :

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 확정일자: 2025-01-22

* 배당신고일자: 2025-02-04

* 대항력: 없음

* 비고: 소액임차인으로 배당받을 수 있으나, 낙찰자가 인수할 보증금 없음.

6. 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2. 건물: DR에코시티2 (2022년 준공). 비교적 신축 건물임.

3. 주변: 평화도매시장, 롯데백화점, 현대백화점 등 대형 상업시설과 금융기관, 병원(부산백병원 등)이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부함.

4. 교통: 부산지하철 1호선 범일역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 접근성이 우수함.

5. 용도: 업무시설 및 근린생활시설이 복합된 지역으로, 오피스텔 밀집 지역임.

1.4. 생활정보

2. 편의시설: 평화도매시장, 롯데백화점, 현대백화점 등 쇼핑 시설과 각종 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

3. 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

4. 의료시설: 부산백병원 등 종합병원이 인근에 있어 의료 서비스 접근성이 뛰어남.

5. 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

2. 현장 확인 곤란: 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 제한되어 외부 관찰 및 유사 물건으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태를 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 함.

3. 공동담보: 본 건이 다른 부동산과 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 매각 절차나 결과에 영향을 줄 수 있음.

4. 임대관계 미상: 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없음.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 주변 상업 및 교통 인프라가 매우 우수함. 2022년 준공된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 감정가 126,000,000원 대비 실거래가 및 시세 분석 시 보수적인 접근이 필요함.

3. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없음.

4. 다만, 현장 내부 확인의 제약과 공동담보 물건이라는 점은 응찰 시 유의해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

2. 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적고, 현대적인 시설을 갖춤.

3. 우수한 입지: 부산지하철 1호선 범일역을 도보로 이용 가능하며, 주요 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

4. 명확한 권리 관계: 인수할 권리나 보증금이 없어 권리 승계에 따른 리스크가 적음.

5. 풍부한 배후수요: 주변 상업 시설 종사자 및 인근 주거 지역 주민을 대상으로 한 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

2. 시세 분석:

* 본건 전용면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

* 최근 매매 사례 (20.97㎡ 기준):

* 2024년 11월 (6층): 105,000,000원

* 2026년 4월 (6층): 88,000,000원

* 최근 매매 사례 (27.42㎡ 기준):

* 2025년 4월 (10층): 90,350,000원

* 본건은 12층으로 비교적 고층이며, 2022년 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 최근 거래된 20.97㎡ 면적의 평균 시세(약 9,650만원)를 기준으로, 층수 프리미엄을 반영할 수 있음.

* 감정가 126,000,000원은 최근 실거래가보다 높은 수준이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요함.

3. 인수 보증금: 0원

4. 예상 입찰가:

* 감정가 대비 80% 수준은 약 100,800,000원.

* 최근 유사 면적의 최고가 거래액은 105,000,000원.

* 따라서, 100,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됨. (이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.