나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [5] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (남부산농업협동조합)

1.2. 물건 내역

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1205호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설(오피스텔))

감정가: 126,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

건물면적 (전용면적): 20.09㎡ (약 6.08평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 (2022년 1월 사용승인)

토지 지분: 3.136㎡

건물 지분: 20.09㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 번화한 상업지역입니다.

2.2. 교통 현황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 특징

DR에코시티2 건물은 철근콘크리트구조로, 총 15층 건물 내 12층에 위치한 오피스텔입니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지입니다. 남측으로 약 8미터, 북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준 80m, 최고 100m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당입니다.

등기부채권 총액은 2,760,000,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 을1 근저당, 갑4 임의경매개시결정, 갑5, 갑6 압류 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 잠재적 인수 부담이 있을 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임대 관계는 미상입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원이나, 임대관계가 미상이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

평화도매시장 인근의 활성화된 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상업 및 업무시설 이용객을 대상으로 한 영업에 유리한 입지입니다.

4.2. 잠재적 수요

주변에 시장, 백화점, 종합병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 평화도매시장을 비롯한 재래시장, 롯데백화점, 현대백화점(부산), 부산성모병원 등 다양한 상업 및 의료 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 생활 편의 설비

건물 자체에 갖추어진 기본적인 설비 외에, 대중교통 이용 편리성으로 인해 생활에 필요한 제반 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다.

6.2. 지상권 존재 가능성

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 상세 내용 미확인 시 큰 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 현장 확인의 한계

감정평가 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 관련 공부에 기반하여 평가되었습니다. 실제 물건의 상태는 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

6.4. 법적 제한 사항

일반상업지역 내 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한 지역으로, 향후 건물 이용 및 증축 시 건축법상의 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동의 우수한 입지를 자랑하는 DR에코시티2 오피스텔 경매 물건입니다. 범일역 역세권이라는 교통 이점과 주변 상업시설 밀집으로 인한 풍부한 배후 수요가 강점입니다. 2022년 사용 승인된 신축급 건물이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 임대 관계 미상, 지상권 존재 가능성, 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가 등은 투자 결정 시 반드시 심층 분석이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산진구 핵심 상업지구 내 위치, 범일역 도보 이용 가능, 평화도매시장 인접으로 인한 높은 유동인구 및 상업적 가치.

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 사용 가능하며 유지보수 비용 부담이 적음.

* 편리한 생활환경: 인근 백화점, 병원, 시장 등 다양한 생활 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 4월 18일 거래: 27.42㎡ (약 8.3평) 90,350,000원 (약 3,295,000원/㎡)

* 2024년 11월 20일 거래: 20.97㎡ (약 6.3평) 105,000,000원 (약 5,007,000원/㎡)

* 2026년 4월 12일 거래: 20.97㎡ (약 6.3평) 88,000,000원 (약 4,196,000원/㎡)

본건 건물면적은 20.09㎡ (약 6.08평)이며, 최근 실거래가 평균 ㎡당 약 4,166,000원을 적용 시 예상 시세는 약 83,700,000원입니다. 이는 감정가 126,000,000원 대비 낮은 수준입니다.

또한, 미확인 임대차 관계, 지상권 존재 가능성 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가에 근접한 입찰은 위험할 수 있습니다.

따라서, 리스크 요인을 감안하고 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 90,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 이 금액은 최근 거래 시세 범위 내에 있으며, 감정가 대비 약 71% 수준입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.