나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [16] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (16)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1405호

건물 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 126,000,000원

면적:

* 토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

* 토지지분: 3.136㎡ (약 0.95평)

* 건물면적 (전용면적): 20.09㎡ (약 6.08평)

* 건물지분: 20.09㎡ (약 6.08평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각 (부동산임의경매)

채권자: 농OOOOOOO

건축물 정보:

* 사용승인일: 2022년 1월 12일 (건축물대장 기준)

* 건물 규모: 지하 1층, 지상 15층, 총 113호

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업 지역.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 상 특수권리 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인으로 인한 인수 부담 없음.

* 특이사항: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

4. 상권분석

* 입지: 일반상업지역에 속하여 상업 활동이 매우 활발한 지역임.

* 배후 수요: 평화도매시장, 백화점, 병원 등 주요 시설이 인접하여 풍부한 유동인구 확보 가능.

* 상업 시설: 다수의 근린생활시설이 형성되어 있어 상업적 가치가 높음.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 80m, 최고높이 100m)에 해당함.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 범일역을 통해 시내 주요 지역 접근 용이. 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 롯데백화점, 부산진구청, 부산항일병원 등 주요 편의 및 공공시설 이용 편리.

* 주거 환경: 오피스텔로서 기본적인 생활 편의 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)를 갖추고 있음.

* 건물 설비: 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 기계식주차설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 유사 물건 정보를 바탕으로 평가되었음. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요함.

* 시세 변동성: 제공된 최근 매매 사례에서 가격 편차가 존재하여, 향후 시세 변동 가능성에 유의해야 함.

* 건축법규 제한: 토지이용계획 상 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당하여 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 생활 소음: 시장 및 상업시설 밀집 지역 특성상 생활 소음이 발생할 수 있음. 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

* 본건은 부산진구 범천동의 핵심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 지하철역 및 다양한 편의시설과의 접근성이 매우 우수함.

* 인근의 풍부한 생활 인프라와 배후 수요를 바탕으로 주거 및 업무용으로 높은 활용 가치를 지님.

* 건물은 2022년에 사용승인을 받아 비교적 신축이며, 기본적인 설비를 갖추고 있어 상태가 양호할 것으로 예상되나, 정확한 내부 상태는 반드시 현장 재확인이 필요함.

* 감정가는 126,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례와 비교 시 가격 수준에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 부산의 주요 상업 지역에 위치하며, 풍부한 유동인구와 잠재적 수요 확보.

* 탁월한 교통망: 부산도시철도 1호선 범일역 이용 편리, 다양한 시내버스 노선.

* 미래 가치: 지역 개발 가능성을 고려한 시세 상승 잠재력.

* 낮은 인수 부담: 소멸되는 권리 및 인수할 보증금이 없어 부담 없이 투자 가능.

9. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(20.09㎡)의 오피스텔은 최근 2~3년간 88,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 거래된 사례가 있습니다.

* 특히 2026년 4월에 거래된 20.97㎡ 면적의 호실이 88,000,000원 (약 4.19백만원/㎡), 2024년 11월에 거래된 20.97㎡ 면적의 호실이 105,000,000원 (약 5.01백만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본 건은 14층으로 6층 및 10층 대비 고층에 해당하여 층수 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

* 또한, 감정평가액은 126,000,000원으로 책정되어 있습니다. 이는 최근 거래 사례의 상단보다 높은 금액입니다.

* 현 시세와 감정가, 층수 프리미엄, 그리고 경매 특성(예상 입찰 경쟁률)을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 내부 상태 확인 및 최근 시장 변동성, 경쟁 입찰자 수에 따라 실제 낙찰가는 달라질 수 있으므로, 입찰 전 최종적인 현장 확인과 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.