나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [11] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 13층1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2024타경67513 (11)호 부산지방법원 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (11)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37, 디알에코시티2 13층1307호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 135,000,000원

* 토지면적: 3.37㎡ (약 1.02평)

* 토지지분: 3.3748㎡ (약 1.02평)

* 건물면적: 21.62㎡ (약 6.54평) (전용면적)

* 건물지분: 21.62㎡ (약 6.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, "평화도매시장" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 시장, 백화점, 종합병원, 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 제11층 제1307호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감, 창호는 샤시 구조입니다.

* 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(80m, 100m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/사업일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2022-08-29

* 배당신고일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 물건명세서 참고사항: 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산진구 범천동의 주요 상업지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 시장, 백화점, 종합병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 시설이 입점하기 유리하며, 근린생활시설로도 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

디알에코시티2 오피스텔은 2022년에 준공된 신축 건물로, 내부 시설이 현대적입니다. 최신 설비(위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 난방)가 갖추어져 있어 거주 및 업무 편의성이 높습니다. 또한, 주변에 백화점, 병원, 시장 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 조사의 한계: 감정평가 당시 폐문부재 등으로 인해 내부 확인이 곤란하여 유사 물건 및 외부 관찰에 기반한 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태 및 상태에 따라 가치 변동이 있을 수 있으므로, 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 특정 임차인 정보는 있으나, "임대관계: 미상"으로 기재되어 있어 전체적인 임대 현황이나 추가적인 임대차 관계에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산진구 범천동 소재 디알에코시티2 오피스텔은 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역의 신축 오피스텔입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)로 분류되나, 주변 상업 활동의 이점을 누릴 수 있는 입지입니다. 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 필수적이며, 감정가 대비 최근 실거래가와의 차이가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 핵심 상업지역에 위치하여 시장, 백화점, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 편리한 교통: 부산도시철도 1호선 범일역 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로, 현대적인 시설과 높은 주거/업무 편의성을 제공합니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 보증금이 없고 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔이 2024년 11월 6층에서 105,000,000원 (약 501만원/㎡), 2026년 4월 6층에서 88,000,000원 (약 419만원/㎡)에 거래된 이력이 있습니다. 본 건은 13층에 위치하여 층수 이점이 있으나, 감정가 135,000,000원에 비해 최근 실거래가가 낮은 점, 그리고 현장 확인의 어려움이라는 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가격은 105,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정됩니다. 현장 확인 및 시장 상황을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 115,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.