나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [14] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경67513 (14) 부동산 임의경매 사건의 대상 물건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 범천동 839-37, 디알에코시티2 건물 내 4층 403호입니다.

이 물건은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중이며, 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

건물 면적은 27.42㎡ (약 8.29평)이며, 토지 면적은 4.28㎡ (약 1.29평)입니다.

감정평가액은 172,000,000원 (1억 7천 2백만원)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 농OOOOOOO입니다.

건축물물리적 현황은 2022년 1월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, "평화도매시장" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 시장, 백화점, 종합병원, 각종 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 최고 높이 제한 지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각됩니다.

권리 분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 김강호 씨가 있으며, 보증금 8,000,000원, 차임 650,000원입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025년 1월 20일입니다.

명세서상 인수되는 보증금은 0원으로, 임차인의 보증금은 배당을 통해 전부 변제될 것으로 보입니다.

임차인의 전입일자 및 확정일자가 명확히 기재되지 않아, 배당 절차 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 범천동 일대는 부산진구의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나입니다.

"평화도매시장"을 비롯한 다양한 상업 시설과 백화점, 병원 등이 인접해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

이러한 입지 조건은 오피스텔로서의 임대 수요 및 사업체 운영에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 다수의 생활 편의시설이 갖추어져 있어 거주 및 업무 환경이 편리합니다.

시장, 백화점, 병원 등이 가까이 있어 생활의 편리성을 높여줍니다.

건물 자체적으로는 위생, 급배수, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 감정평가액과 최근 실거래가 간의 큰 차이입니다. 감정가(1억 7천 2백만원) 대비 유사 면적의 최근 매매가(약 9천만원)가 현저히 낮아, 감정가 대비 낙찰 시 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 가능성이 있습니다.

건물 내부 확인이 현장 조사 당시 폐문 부재로 인해 제한적이었으며, 유사 물건 및 외부 관찰에 기반하여 평가가 이루어졌으므로, 응찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 내부 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

최근 매매 사례 중 동일 건물 내 다른 면적의 오피스텔(20.97㎡)에서 1억 5백만원(2024년), 8천 8백만원(2026년)에 거래된 사례가 있어, 해당 물건의 정확한 시세 판단에 신중을 기해야 합니다.

주변에 특정 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 핵심 상업 지역에 위치한 현대식 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수한 장점을 가지고 있습니다.

또한, 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 없다는 점도 긍정적입니다.

그러나 감정평가액과 최근 시장 거래가 사이에 상당한 괴리가 존재하여, 시세 파악 및 투자 결정에 매우 신중해야 합니다.

권리 관계는 명확하나, 내부 상태에 대한 불확실성이 존재하므로 철저한 현장 조사와 시세 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

부산진구라는 입지적 강점과 비교적 최근에 준공된 건물(2022년 사용승인)이라는 점은 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다.

모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 명도 및 권리 관계 정리에 용이합니다.

감정가 대비 현저히 낮은 시세로 인해, 시장 가격보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고, 현 시세 및 최근 실거래가를 중심으로 산정되었습니다.

제공된 최근 실거래가 중 동일 면적(27.42㎡)의 거래 사례(9,035만원)와 유사 면적(20.97㎡)의 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장가치는 대략 9,000만원에서 1억 2,000만원 사이로 추정됩니다.

다만, 감정평가액(1억 7,200만원)과의 차이가 크고, 내부 상태 확인이 제한적이었던 점을 감안하여, 낙찰 가능성과 리스크를 고려한 합리적인 범위는 95,000,000원 (9천 5백만원) 에서 115,000,000원 (1억 1천 5백만원) 정도로 제안합니다.

경매 참여 시, 해당 범위 내에서 본인의 투자 전략과 위험 감수 수준에 맞춰 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.